Как правильно выбрать, проверить и оценить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке

Решение о покупке квартиры, зачастую, — одно из самых важных в жизни. Но это только первый шаг, после которого следует достаточно длительный и ответственный процесс поиска и приобретения собственности. Этот период может продлиться от нескольких недель до нескольких лет. Так как при покупке «квартиры мечты» каждый человек реализует свою особую цель. Однако есть и критерии, которые непременно следует учитывать при выборе новой недвижимости от застройщика. Именно об этом мы и поговорим в нашем экспертном обзоре.

Содержание статьи:

1. Что важно учесть при выборе застройщика
2. Как проверить застройщика
3. Как понять что застройщик надежный
4. Какие документы необходимо запросить у застройщика
5. Что нужно проверить при покупке квартиры от застройщика
6. Советы от Nordic Property по самостоятельному выбору застройщика

Что важно учесть при выборе застройщика?

Начинать мониторинг деятельности девелопера рекомендуем с уточнения даты фактической регистрации организации, а также количества построенных домов. Так, если за весь период своей многолетней деятельности фирмой было реализовано всего пару проектов, скорее всего присутствовали просрочки в сдаче жилья в эксплуатацию, либо у учредителей изначально не было серьезных намерений развиваться в этой отрасли. 

Кроме того, проверить застройщика при покупке новостройки следует и по следующим параметрам: 

• Деловая репутация

Обратите внимание на официальный сайт девелопера и, в частности, на раздел «О компании». Именно здесь надежные застройщики размещают всю информацию об истории основания, учредителях, директорах и партнерах, будь то банки или подрядные организации. Новостройки от серьезных застройщиков, как правило, аккредитованы несколькими ведущими банками. Имеет значение наличие наград, которые были получены на тематических отраслевых конкурсах. 

• Выполнение обязательств перед покупателями

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры и быть уверенным, что строительство проекта не затянется? Вся информация по данной теме, как правило, есть в интернете. Безусловно, в период глобальных экономических потрясений от задержек при ведении строительных работ не застрахован никто. Допускается наличие подобных единичных инцидентов в прошлом, если все другие характеристики надежности компании в норме. В случае систематических нарушений лучше поискать другого девелопера. 

• Открытость данных о новостройках

Должны вызывать настороженность отсутствие информации о местоположении жилья, его стоимости и планировках, а также любых других важных данных о проекте. Сайт, состоящий из одной или нескольких страниц, наполненных обещаниями «светлого будущего» в новой квартире, яркими картинками и предложением за подробностями обратиться в офис — это, зачастую, уловка недобросовестных компаний. 

Надежные и опытные застройщики открыты, им нечего скрывать. Поэтому на сайте таких организаций потенциальные инвесторы найдут всю проектную документацию на строящийся объект: возможные планировки, стоимость, используемые строительные и отделочные материалы. Кроме того, большинство девелоперов регулярно пополняют галерею своего портала свежими фото со стройплощадок. 

• Отзывы о строительной компании

Иногда покупатели не понимают, каким образом проверить застройщика по отзывам. На что можно опираться? Ведь отзывы на сайте компании — исключительно положительные, так как настроены на рекламу объектов. Поэтому в первую очередь, мы рекомендуем опираться на отзывы, размещенные на сторонних площадках в интернете — в тематических сообществах, в соцсетях, где люди объединяются, чтобы получать достоверную информацию о текущей ситуации на стройке. 

• Качество строительства

Важный параметр оценки застройщика — информация о качестве сданных объектов. Оценить качество строительства и отделки проще всего, ориентируясь на удовлетворенность собственников, которые уже проживают во введенных в эксплуатацию домах. 

Обратите внимание на специализированные интернет-площадки и сообщества в социальных сетях, где владельцы недвижимости часто оставляют детальные отзывы и прилагают фото недочетов. 

• Сроки строительства

Учитывайте сроки строительства дома, которые напрямую зависят от его этажности и площади, основных используемых строительных материалов. 

Кроме того, период, за который планируется возвести здание, фиксируется в проектной документации. Как правило, застройщики указывают время с запасом на случай непредвиденных ситуаций. Например, если будут перебои с поставками стройматериалов либо понадобится найти новых подрядчиков. 

• Отчетность о ведении строительных работ

Надежные застройщики регулярно выкладывают фотоотчеты со стройплощадки. Некоторые компании ведут онлайн-трансляции со стройки. Кроме того, при непосредственном знакомстве с представителями серьезной компании они обязательно предложат вам посетить площадку и показать, что строительство действительно ведется.

Где искать информацию о застройщике?

Первый вопрос, которым задаются покупатели, увидев понравившийся им новый объект: как узнать застройщика? Во-первых, в каждой стране, как правило, есть открытые реестры, в которых указаны данные о строительных компаниях и реализуемых ими проектах. Этим же способом вы можете воспользоваться, если хотите узнать застройщика дома по адресу. 

Проверить надежность застройщика можно, используя разные источники информации: 

• его официальный сайт;
• профильные сервисы, которые есть в каждом развитом государстве;
• средства массовой информации (порталы новостей и др. );
• специализированные сайты;
• сайты региональных органов власти, муниципалитетов.

Способы проверки надежности застройщика при выборе и покупке квартиры

Проверить застройщика и понять, насколько он надежен, можно, разузнав максимум информации о его деятельности. В частности, речь идет о: 

• репутации компании — что и где строит;
• её опыте в строительной деятельности;
• наличии стабильных источников финансирования;
• стоимости реализуемых объектов;
• задержках в сроках сдачи жилых комплексов;
• своевременной реакции на замечания во время приемки жилья;
• качестве возведенных домов.

Помимо вышеперечисленных пунктов, важно оценить его и по другим параметрам. А именно: 

1. Проверить наличие регистрационной и строительной документации: свидетельства о регистрации юрлица и постановке на налоговый учет, устав компании и др. Имеет значение дата регистрации девелопера. Специалисты рекомендуют обращаться к застройщикам с не менее чем 5-летним опытом продуктивной работы.
2. Изучить договор страхования застройщика. Данный документ оформляется девелопером для страхования своей ответственности. Среди рисков: продажа одних апартаментов нескольким покупателям, разрушения следствие пожаров и других непредвиденных ситуаций, банкротство.
3. Оценить застройщика по его предыдущим объектам. Как мы уже уточняли, информацию о сроках сдачи и качестве строительства лучше всего искать в группах социальных сетей и на новостных порталах. Безусловно, идеальная репутация девелопера не является абсолютной гарантией, что в будущем он не обанкротится. Тем не менее, проверка реализации предыдущих проектов поможет на начальном этапе исключить недобросовестные фирмы-однодневки.
4. Сравнить цены со средней стоимостью аналогичных объектов на рынке. Понять, что застройщик надежный, поможет объективный срез рыночных цен среди первички. У надежных строительных компаний, как правило, цены на квартиры в новостройках на уровне рыночных или даже выше. Невысокий ценник зачастую присутствует у фирм, которые только пытаются занять свою нишу в строительном секторе. Также низкая стоимость бывает и у компаний, славящихся срывом ввода ЖК в эксплуатацию и не выполняющих обязательства перед дольщиками, либо если есть проблемы с документами.
5. Оценить финансовую устойчивость компании. Определить застройщика на предмет финансовой устойчивости можно, изучив бухгалтерские документы. Инвесторов должны насторожить такие факты, как отсутствие финотчетности за несколько лет, а именно: величина чистой прибыли, выручка, размеры активов, кредитных обязательств и другие показатели. По законам большинства стран эта информация не является коммерческой тайной.
6. Получить данные об источниках финансирования. Большинство строительных компаний возводят жилые комплексы частично за свои средства, и частично — используя кредиты. Чем крупнее финансовая организация, которая выдала кредит, тем выше надежность девелопера. Кроме того, важно проверить аккредитацию застройщика. То есть, готовность банка выдавать клиентам ипотеку на квартиры, которые только строятся.
7. Проверить информацию об активной судебной деятельности. Имеют значение наличие дел о банкротстве компании, взыскании средств банком, каких-либо хозяйственных спорах. Выяснить это можно и через базы арбитражных судов. Информация о спорах с физлицами есть на сайтах региональных судов.

Проверка всех перечисленных параметров — хлопотная и достаточно сложная процедура для покупателя. Поэтому мы рекомендуем обращаться к профессионалам — юристам или специалистам крупных агентств недвижимости, которые обладают специальными навыками и гарантируют предоставление достоверной информации о застройщике.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

При покупке квартиры от застройщика обязательно нужно проверить ряд документов, определяющих его благонадежность: 

1. Учредительную документацию.
2. Лицензию и разрешение на ведение строительных работ.
3. Паспорт объекта.
4. Документы на земельный участок: свидетельство, подтверждающее право собственности либо договор долгосрочной аренды.
5. Данные финансовой состоятельности компании.

Для начал можно найти застройщика по адресу объекта и проверить его учредительные документы: устав, государственный регистрационный номер, свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц, ИНН. Важно, чтобы фактический и юридический адреса организации, имена учредителей и совладельцев, адреса и сроки ввода ЖК в эксплуатацию совпадали. 

Среди документов, которые можно запросить у застройщика — лицензия на строительную деятельность. В выданном разрешении на строительство в обязательном порядке указываются реквизиты, конкретный адрес и сроки действия документа. 

Необходимо проверить у застройщика и проектные документы. В частности, паспорт объекта. Девелопер обязан выставить в открытый доступ на официальном сайте паспорт строительства до момента старта продаж, чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с общей информацией о сроках возведения и о заключении госэкспертизы, которая подтверждает соответствие проекта всем техническим, строительным нормам и правилам. 

Имеет значение статус земельного участка: его назначение, наличие правоустанавливающих документов, адрес, кадастровый номер. Не лишним будет узнать, аккредитован ли застройщик в банках и насколько благонадежны эти финансовые учреждения. 

Что нужно спрашивать у застройщика при покупке квартиры?

После того, как вы изучили сайт строительной компании, документы в свободном доступе, новости и отзывы, посмотрели 3D-тур, связывайтесь с застройщиком и уточняйте всю интересующую вас информацию. 

Приведем перечень главных вопросов, которые обязательно стоит задать девелоперу: 

• Каковы особенности финансирования проекта?

Выясните у менеджера источники инвестиций, размер банковских займов, наличие задолженностей и других обязательств перед третьими лицами. Если не уверены в своих знаниях, лучше обратиться за помощью к специалистам.

• Какие технологии строительства используются?

Более дорогими считаются дома, построенные из кирпича или керамических блоков. Дешевле обходится жилье, возведенное с помощью панельно-каркасных или каркасно-монолитных технологий. На основании полученной информации советуем изучить плюсы и минусы на тематических сайтах.

• Какие варианты отделки квартир предлагает застройщик?

Как правило, на рынке представлены варианты: без отделки, с черновой или чистовой отделкой, с ремонтом. Каждый вариант имеет преимущества и недостатки, в зависимости от целей покупки и бюджета. 

• Каковы другие характеристики квартир в новостройках?

Речь идет о количестве апартаментов на этаже, наличии подсобных помещений, подведению инженерных коммуникаций, звукоизоляции, возможностях перепланировки, организации автономного отопления.

• Есть ли инфраструктура рядом с домом?

Нужно уточнить такие моменты, как наличие: парковки, детских садов и школ, больниц, поликлиник, аптек, банков, парков, зон отдыха поблизости. Имеет значение экологическая обстановка, парки, скверы, озера, реки поблизости, а также удаленность ЖК от вредных производств и свалок.

• Каким образом осуществляется оплата?

Задайте менеджеру отдела продаж вопросы о возможных способах оплаты жилья: разовое внесение суммы, ипотека, рассрочка, наличие у компании дополнительных платежей (например, за установку оборудования общественного пользования, обслуживание территории) и др.

Рекомендуем заранее составить список вопросов, которые вы хотите задать представителям девелопера. Важно помнить: менеджеры застройщика должны быть открыты к диалогу и отвечать на все поставленные вопросы потенциальных инвесторов.

Советы от Nordic Property по самостоятельному выбору надежного застройщика

Предлагаем вашему вниманию несколько полезных советов, как правильно выбрать застройщика при покупке квартиры: 

1. Всегда изучайте отзывы. Именно на сторонних сайтах, сообществах и в соцсетях можно получить самую достоверную информацию о интересующей вас строительной компании.
2. Проверяйте схему работы девелопера. Выбрать надежного застройщика можно, проверив схему его работы. В частности, речь идет о прозрачности информации, обязательствах и правах обеих сторон сделки по договору.
3. Изучите ценообразование. Стоимость квартир ниже рыночной — повод для критической оценки.
4. Обращайте внимание на качество строительства. В данном случае решающее значение имеет эффективность распределения средств девелопером. Один застройщик за меньшую сумму может построить лучше, а другой, даже при наличии достаточного количества средств, — дороже и хуже. Посетите строящиеся и уже построенные объекты лично. Если не разбираетесь в строительстве, возьмите с собой специалиста.
5. Наличие отделки — способ сэкономить. Одна из современных тенденций мирового рынка недвижимости — проведение застройщиком ремонтно-отделочных работ, в том числе и дизайна интерьера. Популярность таких объектов растет, так как покупатель имеет возможность выбрать среди множества предложений от застройщика подходящий вариант планировки, ремонта, оформления, отделки и меблировки готовых к проживанию апартаментов.
6. Гибкие условия продажи. В частности, сегодня опытные застройщики, понимая запросы покупателей, предлагают беспроцентные рассрочки платежа, бронирование квартир, партнерские и банковские программы с целью экономии денег и времени.
7. Ловите момент. Если вы ожидаете удобный случай, чтобы выгодно купить жилье, следует набраться терпения и регулярно изучать рынок. При отсутствии достаточного количества времени, не занимаетесь этими вопросами самостоятельно, а обратитесь за помощью в агентство недвижимости. Специалисты серьезных риелторских компаний знают, как правильно и без рисков приобрести квартиру в новостройке. Они постоянно мониторят рынок и фиксируют акции и скидки, которые предлагает строительная компания. Поэтому вовремя сообщат вам о приемлемых вариантах.
8. Залогом успеха при выборе застройщика является проведение полного анализа деятельности компании и ориентация на лидеров рынка с многолетним опытом.

Безусловно, рынок недвижимости. как и любая другая отрасль экономики, цикличен. В нем наблюдаются взлеты и падения. Однако сегодня эксперты отрасли сходятся в одном мнении: покупку недвижимости в новостройке не стоит откладывать на неопределенное «потом». Так как в ожидании спада цен можно упустить действительно ликвидные объекты, которые в будущем помогут вам сохранить и приумножить свои активы.