Налоги на недвижимость в Турции: что важно знать покупателям в 2025 году

Турецкий рынок недвижимости продолжает привлекать иностранных покупателей благодаря широкому выбору и перспективам сдавать в аренду либо перепродать объект на выгодных условиях. Более того, владельцы апартаментов, соблюдающие ряд простых условий, могут претендовать на легализацию проживания через инвестиции.

Однако покупка недвижимого имущества в Турции — это не только новые возможности и преимущества, но и определенные обязательства. Будущим вкладчикам важно заранее ознакомиться с налогами и затратами, сопровождающими приобретение и владение жилыми объектами в Турецкой Республике.

В этой публикации вы найдете руководство по основным налогам, связанным с покупкой, содержанием, арендой, продажей и передачей недвижимости по наследству или в дар. Мы подробно разберем все налоги в Турции на недвижимость, чтобы вы могли избежать неожиданных расходов и спланировать свой бюджет. 

Структура статьи:

1. Налоги при покупке недвижимости в Турции
2. Дополнительные расходы для покупателей
3. Ежегодные налоги и затраты на содержание недвижимости
4. Налог на роскошную недвижимость
5. Налогообложение доходов от аренды жилья
6. Налоги при продаже недвижимости в Турции
7. Налоги на наследование и дарение
8. Налоги для иностранцев
9. Как оплатить налоги
10. Что будет, если не платить налоги
11. Итоги

Какие налоги уплачиваются при покупке недвижимости в Турции

Среди налогов на недвижимость в Турции для инвесторов в первую очередь важен единовременный налог. Его оплачивают во время покупки. 

Tapu Devir Vergisi или налог на переход права собственности — обязательный налог, составляющий 4% от кадастровой цены продажи. Оплачивается через налоговую, в отделении государственной почты либо в кассах уполномоченного банка до момента переоформления TAPU в Кадастровой палате. 

Законодательно данный налог должен делиться пополам между покупателем и продавцом. Тем не менее сегодня это обязательство полностью ложится на плечи вкладчика. 

Приобретая квартиру в Турции за 200 000 USD, в итоге покупателю нужно будет заплатить 208 000 USD вместе с налогом. 

Дополнительные расходы для покупателей недвижимости

НДС или налог на добавленную стоимость может возникнуть, если объект приобретается у застройщика в Турции. Его ставка определяется назначением и площадью объекта: 

• 1 до 10% — для жилья квадратурой до 150 м²;
• От 10 до 20% — для жилья площадью более 150 м²;
• 20% — для коммерческих помещений.

НДС для новостроек уже включен в цену недвижимости и оплачивается строительной компанией, но фактически эти расходы несет инвестор.

В будущем НДС может быть возвращен, если:

1. Собственник находится на территории Турецкой Республики не более 183 дней на протяжении года, а значит не считается налогоплательщиком.
2. Сохранять за собой права на владение в течение не менее 1 года.

Размер возврата средств — от 1% до 15% от суммы сделки по кадастровой стоимости.

Дополнительные затраты во время переоформления ТАПУ: 

• Получение акта об экспертной оценке. Независимая экспертиза потребуется при оформлении гражданства Турции через инвестиции. Занимается проведением и выдачей оценки государственная компания GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (дочернее предприятие Управления жилищного строительства (TOKI)). Подать заявку можно, используя систему Web Tapu.

Платит покупатель: стоимость документа — около 100–200 USD (13 000 TRY), что определяется параметрами недвижимости. 

• Государственный взнос Döner Sermaye. Обязателен при получении турецкого титула (TAPU). Какую сумму нужно будет заплатить, зависит от того, где располагается объект и кто выступает сторонами сделки — обладатели турецкого паспорта либо иностранцы. Для иностранцев сумма кадастрового взноса — ориентировочно 14 600 TRY. Если продажа осуществляется между иностранцем и гражданином Турции, то взнос — 9 400 TRY. 
• Технический паспорт ISKAN. Данная статья затрат возникает только если жилье покупается на первичном рынке. И если ранее индивидуальный искан нужно было самостоятельно получать владельцу, то сегодня этим занимается строительная компания. Актуальная стоимость техпаспорта — порядка 30 000–40 000 TRY. 
• Страховка DASK. Страховой сертификат от стихийных бедствий (землетрясений) обязаны приобрести все без исключения покупатели ввиду повышенной сейсмической активности в Турции. Ценник определяется регионом, в котором располагается объект и техническими характеристиками. Стоимость — порядка 650 TRY. 
• Справка DAB. Является подтверждением обмена валюты на турецкие лиры. Цена — от 400 EUR, в зависимости от банка, суммы обмена и курса валют. 
• Справка из муниципалитета (Emlak beyan değeri). Если продавцом выступает турок, то справка будет стоит 400 TRY, если иностранный гражданин — 5 600 TRY.
• Извещение о смене владельца. Цена — 2 800 TRY. 
• Помощь лицензированного переводчика. На встрече в Кадастровом управлении по переоформлению ТАПУ на иностранного собственника присутствие переводчика обязательно. Стоимость услуг — около 100 USD. 

Ежегодные налоги и затраты на содержание недвижимости в Турции

Emlak Vergisi или ежегодный налог на недвижимость в Турции — это муниципальный взнос, который платят все владельцы недвижимости в Турции. Ставка налога варьируется в зависимости от местоположения и типа недвижимого имущества. 

Базовая ставка налога на жилую и коммерческую недвижимость в Турции — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости для разных типов недвижимости, в больших населенных пунктах — 0,2–0,6%. 

Города Турции, в которых годовой налог на недвижимость платится по повышенной ставке — это 30 столичных муниципалитетов, где население составляет более 750 000 человек. К примеру, это Анкара, Адана, Кахраманмараш, Анталья, Стамбул, Измир, Конья, Текирдаг и другие. 

В Турецкой Республике принято погашать муниципальный налог и за недвижимость, и за земельный участок, на котором она расположена. Если квартира расположена в жилом комплексе, то площадь земельного участка под ним делится на всех собственников соответственно с квадратурой каждой квартиры, и плюсуется к ежегодному взносу. 

Ставки ежегодного налога на недвижимость в Турции:

Примечание: владельцы жилья также платят kültür payı или культурный взнос — это 10% от ежегодного налога. 

Если цена по кадастру — 200 000 USD ежегодный налог на квартиру в Турции составит ориентировочно 400 USD, без учета взноса за землю. Получить точную сумму можно в личном кабинете налогоплательщика. Налог считается в национальной валюте. Его можно оплатить в муниципалитете при наличии TAPU. 

Владельцы турецких апартаментов кроме ежегодного взноса также платят коммунальные услуги и айдат, приобретают полис страхования DASK.

Налог на роскошную недвижимость в Турции

Değerli Emlak Vergisi или налог на элитную недвижимость в Турции начисляется, если кадастровая цена объекта превышает 12 880 000 TRY. Размер налога считается по динамичной шкале — 0,3–1% с части стоимости более  15 709 000 TRY. 

Ставки налога в Турции на дорогостоящее недвижимое имущество:

Полезно знать! В определенных условиях налог на роскошную недвижимость в Турции как для иностранцев, так и для местных граждан, разрешается не платить. Например, если собственник владеет более чем одним объектом, то из списка исключаются апартаменты с наименьшей кадастровой ценой. Если недвижимостью владеют несколько инвесторов, то каждый из них вносит только часть налога, в соответствии с распределением долей. Владелец с наименьшей долей может быть освобожден от налоговой ответственности, доказав, что его доля собственности является его единственным местом жительства.

Налогообложение доходов от аренды жилья в Турции

Если владелец сдает недвижимость в Турции внаем, то он обязан будет платить налог на прибыль, который законодательно включен в общую базу подоходного взноса. 

Emlak Kira Geliri Vergisi или налог на прибыль от сдачи квартиры в Турции в аренду рассчитывается по прогрессивной шкале, а ставка варьируется от 15% до 40%, в зависимости от размера прибыли. 

Перед расчетом налога собственник имеет право вычесть из общей прибыли деньги, потраченные на:

• оплату коммунальных услуг,
• страховые взносы,
• ремонтные работы.

По предварительной информации, порог освобождения от налога увеличен в 2025 году до 47 000 TRY. Эти изменения делают арендный бизнес более выгодным для владельцев.

Ставки налога на прибыль от сдачи недвижимого имущества внаем: 

Налоги при продаже недвижимости в Турции

При продаже недвижимости в Турции предусмотрен налог на прирост капитала. Однако это обязательство возникает только если период владения объектом не превысил 5 лет. 

Расчет налоговых обязательств ведется с учетом разности кадастровой цены в ТАПУ продавца и этой же стоимостью, зафиксированной в новом свидетельстве покупателя.

Вместе с тем из суммы дохода можно вычесть расходы на:

• ремонтные работы,
• услуги агентства недвижимости,
• оплату услуг специалистов, привлеченных для проведения сделки.

Для физлиц размер налога может составить от 15% до 40%, при условии, что прибыль от перепродажи — более 120 000 TRY. Юрлица обязуются оплатить фиксированную сумму в размере 23% от дохода. 

Прирост капитала и налоговые ставки, предусмотренные при продаже недвижимости в Турции: 

Налоги на наследование и дарение недвижимости в Турции

Одно из преимуществ абсолютного права владения турецкой недвижимостью для иностранцев — возможность передать ее по наследству либо в дар. По законодательству Турции, в таких процедурах предусмотрены определенные налоговые обязательства. 

Обязанность по уплате налога возлагается на:

• наследников, получающих объект по наследству,
• лиц, принимающих недвижимость в дар.

Условия и льготы: 

1. Период оплаты: налог разрешается внести частями — в шесть одинаковых платежей на протяжении трех лет.
2. Скидка для родственников: если наследник или одаряемый является близким родственником владельца, налоговая выплата уменьшается вполовину.

Налогообложении при наследовании и дарении: 

Особенности налогообложения для иностранных владельцев недвижимости в Турции

Вкладчики из-за рубежа, получающие прибыль в разных юрисдикциях, обязаны платить налоги и в стране постоянного проживания, и в стране, где возникает прибыль. Это правило касается, например, прибыли, получаемой от сдачи недвижимого имущества внаем, если собственник постоянно проживает за границей.

Как это работает:

• Иностранный владелец недвижимости, как налоговый резидент своей страны, обязан задекларировать общий доход, включая прибыль от аренды турецкого жилья.
• Такой доход также облагается налогом, так как он был получен в Турции.

Чтобы избежать двойного налогообложения, действует международная Конвенция об избежании двойного налогообложения (СИДН). Согласно этой договоренности, налоги, которые были погашены в одной стране, могут быть зачтены в другой.

Турция официально ратифицировала такие соглашения об избежании двойного налогообложения с разными странами (их более 80-ти), включительно с Россией, Украиной, Беларусью, США, Чехией и др. Это означает,  что иностранные собственники недвижимости из этих держав платят подоходный взнос от аренды только в Турецкой Республике, без такого же налогообложения на родине.

Использование преимуществ СИДН помогает снизить налоговые издержки и упростить управление финансовыми вложениями в Турции.

Как оплатить налоги на недвижимость в Турции

Перед тем, как оплатить любой налог на недвижимость в Турции, необходимо получить индивидуальный налоговый номер (ИНН). Он выдается в Налоговом управлении (Vergi Dairesi) на основании заявки и загранпаспорта. Процедура простая и занимает минимум времени. 

Большинство инвесторов оформляют ИНН еще на этапе приобретения апартаментов в Турции, чтобы рассчитаться за покупку. Понадобится налоговый номер и в дальнейшем, например, при подаче ходатайства на вид на жительство, инвестиционное гражданство и при других процедурах.

Способы оплаты налогов:

1. На сайте Цифровой налоговой инспекции. Зарегистрировавшись в личном кабинете, у вас появится возможность проверить и оплатить налоги онлайн.
2. Система e-Devlet. Зарегистрированные иностранные резиденты могут оплатить налоги на недвижимость онлайн через e-Devlet в Турции.
3. В муниципалитете. Муниципальные взносы уплачиваются на сайтах местных муниципалитетов (belediye) по адресу недвижимости или в кассах.

Что будет, если не платить налоги в Турции

Неуплата налогов покупателями и владельцами недвижимости в Турции влечет за собой штрафы и другие неприятные последствия. В частности, при задержке оплаты муниципального сбора ежемесячно начисляется пеня. Если задолженность не погашается собственником на протяжении длительного времени, дело может быть передано в суд. В конечном итоге, долг будет взыскан на основании судебного решения.

Налоги на недвижимость в Турции: итоги

Так за что же предстоит платить инвесторам и владельцам жилья в Турции? Рассмотрим главные обязательства: 

1. Налог на переход права собственности: 4% от стоимости в ТАПУ.
2. Муниципальный налог: 0,1–0,6% от кадастровой цены, основываясь на тип собственности.
3. Налог на роскошь: взимается с объектов стоимостью от 12 880 000 TRY.
4. Налог на арендную прибыль: от 15 до 40%.
5. Налог на прирост капитала: для объектов, находящихся во владении менее 5 лет, по ставке — от 15 до 40%.
6. Налог при наследовании и передаче в дар: 1–10% и 10–30% от кадастровой цены, соответственно.

Nordic Property Construction — ведущая строительная компания в Алании. Обращайтесь, и мы подберем для вас комфортабельные апартаменты в собственных жилых комплексах для проживания, отдыха и выгодных инвестиций!