Налоги на недвижимость в Турции: что важно знать покупателям в 2026 году

Турецкий рынок недвижимости по-прежнему остаётся одним из самых востребованных у иностранных покупателей. И если вы планируете покупку квартиры, виллы или инвестиционного объекта у моря, важно заранее понимать, какие налоги на недвижимость в Турции в 2026 году вам нужно будет платить. Покупателям и собственникам предстоит оплачивать: налог при переоформлении TAPU (Tapu Devir Vergis), возможный НДС при покупке у застройщика, ежегодный муниципальный налог на владение (Emlak Vergisi), государственный взнос на элитную собственность (Değerli Konut Vergisi), налоги на получение дохода от аренды (Emlak Kira Geliri Vergisi), от перепродажи (Değer artış kazanç vergisi), при дарении или наследовании.

Ниже — актуальная информация для собственников и покупателей недвижимости в Турции и Алании.

Структура статьи:

1. Сводная таблица всех налогов
2. Налоги при покупке недвижимости в Турции
3. Дополнительные расходы покупателя
4. Обязательная страховка от землетрясений (DASK)
5. Ежегодный налог и содержание недвижимости
6. Ставки ежегодного налога на недвижимость
7. Налог на роскошную недвижимость (Değerli Konut Vergisi) — пороги 2026
8. Ставки налога на роскошную недвижимость 2026
9. Налог на доход от аренды (Emlak Kira Geliri Vergisi) — шкала и вычеты
10. Налоги на наследование и дарение (Veraset ve İntikal Vergisi)
11. Особенности налогообложения для иностранных владельцев недвижимости в Турции
12. Как оплатить налоги на недвижимость в Турции иностранцу
13. Что будет, если не платить (пеня, последствия)
14. FAQ — частые вопросы

Сводная таблица всех налогов

Налоги при покупке недвижимости в Турции

Главный разовый платеж при оформлении сделки — налог на переход права собственности (Tapu Devir Vergisi), который также называют tapu harcı. По официальному разъяснению Налоговой администрации Турции ставка составляет 4% от стоимости сделки. База для расчета — заявленная реальная стоимость перехода права собственности. 

На практике в сделках с иностранцами в Турции всю сумму налога при покупке недвижимости в Турции оплачивает покупатель. Формально закон делит сбор между двумя сторонами, но фактическое распределение расходов всегда нужно смотреть в договоре. 

Оплачивается через налоговую, в отделении государственной почты либо в кассах уполномоченного банка до момента переоформления TAPU в Кадастровой палате.

Пример расчёта. Если квартира приобретается за 10 000 000 TRY, в бюджет на оформление TAPU нужно сразу закладывать 400 000 TRY только по этому налогу, без учёта прочих сборов.

Для покупателя этот блок особенно важен, потому что именно на этапе регистрации права собственности чаще всего проявляется разница между «стоимостью квартиры» и «реальным бюджетом сделки». 

Дополнительные расходы покупателя

Кроме налога на переход права собственности, покупателю важно учитывать НДС, сервисный сбор при регистрации, обязательную страховку, технические и организационные расходы. 

НДС при покупке у застройщика (KDV)

Если недвижимость покупается у застройщика, может применяться НДС (KDV). В 2026 году корректно ориентироваться на действующие официальные ставки налога на добавленную стоимость:

• 1 до 10% — для жилья квадратурой до 150 м²;
• От 10 до 20% — для жилья площадью более 150 м²;
• 20% — для коммерческих помещений.

Для жилой недвижимости точная ставка зависит от типа объекта, площади и параметров проекта. Поэтому ставку KDV по конкретной квартире у застройщика всегда нужно проверять отдельно.

НДС для новостроек уже включен в цену недвижимости и оплачивается строительной компанией, но фактически эти расходы несет инвестор.

В будущем НДС может быть возвращен, если:

• Собственник находится на территории Турецкой Республики не более 183 дней на протяжении года, а значит не считается налогоплательщиком.
• Сохранять за собой права на владение в течение не менее 1 года.

Размер возврата средств — от 1% до 15% от суммы сделки по кадастровой стоимости.

Сервисный сбор при оформлении TAPU (Döner Sermaye)

Отдельно от налога TAPU оплачивается сервисный сбор (Döner Sermaye). На 2026 год базовый размер такого сбора рассчитывается по системе показателей и регионального коэффициента, а также статуса продавца и покупателя — турецкий гражданин, иностранец. Размер сервисного сбора составляет 6 681–55 098 TRY (в зависимости от статусов). Это уже официальная тарифная величина на 2026 год, и именно ее важно учитывать при покупке жилья в Турции иностранным гражданином. 

Акт об экспертной оценке 

Независимая экспертиза потребуется при оформлении гражданства Турции через инвестиции. Занимается проведением и выдачей оценки государственная компания GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (дочернее предприятие Управления жилищного строительства (TOKI)). Подать заявку можно, используя систему Web Tapu. 

Платит покупатель: стоимость документа — около 1200 €, что определяется параметрами недвижимости. 

Обязательная страховка от землетрясений (DASK) 

Нужна для полноценного пользования недвижимостью и оформления коммунальных договоров. При этом официально у DASK нет одной фиксированной цены для всех объектов: стоимость полиса рассчитывается индивидуально на основании площади, типа здания, сейсмической зоны и страховой суммы. Ориентировочная стоимость страхового полиса от землетрясений — порядка 1 000 TRY.

Дополнительные затраты во время переоформления ТАПУ: 

• Справка DAB. Является подтверждением обмена валюты на турецкие лиры. Цена — от 400 EUR, в зависимости от банка, суммы обмена и курса валют. 
• Справка из муниципалитета (Emlak beyan değeri). Если продавцом выступает турок, то справка будет стоит 400 TRY, если иностранный гражданин — 5 600 TRY.
• Извещение о смене владельца. Цена — 2 800 TRY. 
• Помощь лицензированного переводчика. На встрече в Кадастровом управлении по переоформлению ТАПУ на иностранного собственника присутствие переводчика обязательно. Стоимость услуг — около 100 USD.
• Технический паспорт ISKAN. Данная статья затрат возникает только если жилье покупается на первичном рынке. И если ранее индивидуальный искан нужно было самостоятельно получать владельцу, то сегодня этим занимается строительная компания. Актуальная стоимость техпаспорта — порядка 30 000–40 000 TRY. 

Ежегодный налог и содержание недвижимости

После получения TAPU собственник начинает нести регулярные расходы на объект. Основной обязательный налог здесь — ежегодный налог на недвижимость в Турции (Emlak Vergisi). Он уплачивается в муниципалитете по месту нахождения объекта и зависит от типа недвижимости и от того, находится ли объект в зоне büyükşehir, то есть большого муниципалитета. Города Турции, в которых годовой налог на недвижимость платится по повышенной ставке — это 30 столичных муниципалитетов, где население составляет более 750 000 человек. К примеру, это Анкара, Адана, Кахраманмараш, Анталья, Стамбул, Измир, Конья, Текирдаг и другие. Для Алании это особенно важно, потому что район входит в систему Antalya Büyükşehir Belediyesi, а значит, к объектам применяются повышенные ставки bigşehir. Именно поэтому для квартиры в Алании ориентир по ежегодному налогу будет выше, чем в небольшом городе вне такого статуса.

Базовая ставка налога на жилую и коммерческую недвижимость в Турции — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости для разных типов недвижимости, в больших населенных пунктах — 0,2–0,6%.

В Турецкой Республике принято погашать муниципальный налог и за недвижимость, и за земельный участок, на котором она расположена. Если квартира находится в жилом комплексе, то площадь земельного участка под ним делится на всех собственников в соответствии с квадратурой каждой квартиры, и плюсуется к ежегодному взносу. 

Ставки ежегодного налога на недвижимость:

Налог оплачивается в два взноса: первый — в марте, апреле и мае, второй — в ноябре. Если недвижимость куплена в 2026 году, обязанность по Emlak Vergisi обычно начинается с 2027 года, то есть со следующего бюджетного года. 

Примечание: владельцы жилья также платят kültür payı или культурный взнос — это 10% от ежегодного налога. 

Если цена по кадастру — 200 000 USD, то ежегодный налог на квартиру в Турции составит ориентировочно 400 USD, без учета взноса за землю. Получить точную сумму можно в личном кабинете налогоплательщика. Налог считается в национальной валюте. Его можно оплатить в муниципалитете при наличии TAPU. 

Айдат, коммунальные расходы и содержание

Помимо налога, собственник платит айдат (aidat) — ежемесячный платеж за содержание инфраструктуры комплекса. Это не налог, а плата за обслуживание общих зон: бассейна, лифтов, охраны, сада, генератора, SPA-зоны и других сервисов. Чем богаче инфраструктура жилого комплекса, тем выше айдат. Для современных жилых комплексов в Алании это один из ключевых постоянных расходов.

Если недвижимость покупается для сезонного проживания или аренды, важно заранее продумать, кто будет контролировать платежи, состояние квартиры, уборку, коммунальные договоры и страховку в ваше отсутствие.

Налог на роскошную недвижимость (Değerli Konut Vergisi) — пороги 2026

Если стоимость жилого объекта высокая, у собственника может возникнуть обязанность по уплате налога на элитную недвижимость в Турции (Değerli Konut Vergisi). На 2026 год налог применяется к объектам жилого назначения, если их налоговая стоимость превышает 17 711 000 TRY. Важно, что речь идёт именно о стоимости, указанной в TAPU. Размер налога считается по динамичной шкале — 0,3–1%.

Ставки налога на роскошную недвижимость 2026:

Декларация по этому налогу подается до 20 февраля, а сам налог уплачивается двумя равными частями — до конца февраля и до конца августа. 

Полезно знать! В определенных условиях налог на роскошную недвижимость в Турции как для иностранцев, так и для местных граждан, разрешается не платить. Например, если собственник владеет более чем одним объектом, то из списка исключаются апартаменты с наименьшей кадастровой ценой. Если недвижимостью владеют несколько инвесторов, то каждый из них вносит только часть налога, в соответствии с распределением долей. Владелец с наименьшей долей может быть освобожден от налоговой ответственности, доказав, что его доля собственности является его единственным местом жительства.

Налог на доход от аренды (Emlak Kira Geliri Vergisi) — шкала и вычеты

Если недвижимость сдается в аренду, у собственника возникает налог на доход от аренды (Emlak Kira Geliri Vergisi). Для доходов 2026 года по жилой аренде, согласно Закону «О подоходном налоге», действует освобождение в размере 58 000 TRY. Если годовой доход от аренды жилья не превышает эту сумму, декларация не подается. Если превышает, налог считается по прогрессивной шкале с учетом льгот и вычетов.

Прогрессивная шкала налога на аренду недвижимости в Турции:

Источники:GİB — Gelir Vergisi Tarifesi 2026

Если вы покупаете объект в Алании как инвестицию с прицелом на перепродажу, правило 5 лет нужно учитывать еще до покупки. Для части инвесторов именно этот фактор влияет на решение: продавать объект быстро или удерживать его дольше, чтобы не создавать дополнительную налоговую нагрузку.

Налоги на наследование и дарение (Veraset ve İntikal Vergisi)

Одно из преимуществ абсолютного права владения турецкой недвижимостью для иностранцев — возможность передать ее по наследству либо в дар. По законодательству Турции, в таких процедурах предусмотрены определенные налоговые обязательства. 

При передаче недвижимости по наследству или в дар применяется налог на наследование и дарение в Турции (Veraset ve İntikal Vergisi). В 2026 году действуют разные прогрессивные ставки для наследования и безвозмездной передачи имущества. 

Шкала налога на наследство и дарение в Турции:

Источник: GİB — Veraset ve İntikal Vergisi 2026

Для 2026 года действуют и льготы. Освобождается 2 907 136 TRY на каждого ребёнка и супруга, а если супруг — единственный наследник, освобождение составляет 5 817 845 TRY. Для безвозмездной передачи имущества действует необлагаемый минимум 66 935 TRY.

Сам налог уплачивается не единовременно, а в течение 3 лет, в 6 равных взносах, по два платежа в год — в мае и ноябре. Это важный практический момент для семей, которые планируют долгосрочное владение недвижимостью в Турции и хотят заранее продумать структуру собственности.

Особенности налогообложения для иностранных владельцев недвижимости в Турции

Для иностранцев базовые правила по владению и сделкам с недвижимостью в Турции в целом такие же, как для граждан страны: налог при покупке недвижимости в Турции, ежегодный налог на недвижимость в Турции, налог на аренду и налог при продаже применяются по турецким нормам. 

Вкладчики из-за рубежа, получающие прибыль в разных юрисдикциях, обязаны платить налоги и в стране постоянного проживания, и в стране, где возникает прибыль. Это правило касается, например, прибыли, получаемой от сдачи недвижимого имущества внаем, если собственник постоянно проживает за границей.

Как это работает:

• Иностранный владелец недвижимости, как налоговый резидент своей страны, обязан задекларировать общий доход, включая прибыль от аренды турецкого жилья.
• Такой доход также облагается налогом, так как он был получен в Турции.

Чтобы избежать двойного налогообложения, действует международная Конвенция об избежании двойного налогообложения (СИДН). Согласно этой договоренности, налоги, которые были погашены в одной стране, могут быть зачтены в другой.

Турция официально ратифицировала такие соглашения об избежании двойного налогообложения с разными странами (их более 80-ти), включительно с Россией, Украиной, Беларусью, США, Чехией и др. Это означает,  что иностранные собственники недвижимости из этих держав платят подоходный взнос от аренды только в Турецкой Республике, без такого же налогообложения на родине.

Использование преимуществ СИДН помогает снизить налоговые издержки и упростить управление финансовыми вложениями в Турции.

Если покупка недвижимости в Турции связана не только с инвестициями, но и с переездом, полезно заранее смотреть на ситуацию шире: жилье, налоги, ВНЖ, семейный статус и долгосрочное владение.

Как оплатить налоги на недвижимость в Турции иностранцу

Чтобы оплачивать налоги и сборы в Турции, иностранному владельцу нужен ИНН (vergi numarası). Он выдается в Налоговом управлении (Vergi Dairesi) на основании заявки и загранпаспорта. Процедура простая и занимает минимум времени. 

Большинство инвесторов оформляют ИНН еще на этапе приобретения апартаментов в Турции, чтобы рассчитаться за покупку. Понадобится налоговый номер и в дальнейшем, например, при подаче ходатайства на вид на жительство, инвестиционное гражданство и при других процедурах.

Способы оплаты налогов:

1. На сайте Цифровой налоговой инспекции (Dijital Vergi Dairesi) Зарегистрировавшись в личном кабинете, у вас появится возможность проверить и оплатить налоги онлайн.
2. Система e-Devlet. Зарегистрированные иностранные резиденты могут оплатить налоги на недвижимость онлайн через e-Devlet в Турции.
3. В муниципалитете. Муниципальные взносы уплачиваются на сайтах местных муниципалитетов (belediye) по адресу недвижимости или в кассах. Так, ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi) оплачивается в муниципалитете по месту нахождения объекта. Для недвижимости в Алании это удобно делать через сервисы Alanya Belediyesi, где доступны функции проверки задолженности и оплаты.

Если вы не планируете постоянно находиться в Турции, следует заранее определить, кто будет контролировать ваши платежи по налогам, айдату, воде и электричеству. Для покупателей в Алании это одна из тех задач, которые удобнее делегировать вместе с управлением объектом, чем решать из другой страны.

Что будет, если не платить (пеня, последствия)

Невыплата налогов и обязательных сборов в Турции приводит не только к накоплению задолженности, но и к дополнительным финансовым последствиям. При занижении базы по сделке с недвижимостью налоговая администрация может взыскать недостающий сбор и начислить штраф 25% от суммы налоговой недоимки.

По арендному доходу ситуация ещё чувствительнее: если доход не был задекларирован или был задекларирован не полностью, собственник рискует потерять право на льготу по аренде жилья, а недоимка будет доначислена вместе с процентами за просрочку и санкциями.

Практически это означает простую вещь: если недвижимость в Турции покупается на долгий срок, система платежей должна быть выстроена сразу. Особенно это актуально для иностранных собственников, которые не живут в стране круглый год и легко могут пропустить срок уплаты местного налога или обязательного сбора.

FAQ — частые вопросы

Какой налог платит покупатель при покупке недвижимости в Турции?

Покупатель сталкивается прежде всего с налогом на переход права собственности (Tapu Devir Vergisi / Tapu Harcı) — 4% от базы сделки. 

Нужно ли иностранцу платить ежегодный налог на недвижимость?

Да, иностранный собственник платит ежегодный налог на недвижимость в Турции на общих основаниях. Для жилья в Алании, как правило, применяются повышенные ставки для крупных городов, то есть для квартиры ориентиром обычно является 0,2%.

Как вернуть НДС при покупке у застройщика?

НДС можно вернуть, если владелец находится на территории Турции не более 183 дней на протяжении года, то есть не является налогоплательщиком. И сохраняет за собой права на владение в течение не менее 1 года.

Сколько составляет налог на доход от аренды?

Для жилой аренды в 2026 году действует льгота 58 000 TRY, а дальше применяется прогрессивная шкала 15–40%. Дополнительно собственник может уменьшать базу через вычет документально подтвержденных расходов на ремонт и обслуживание.

Когда платится налог на прирост капитала при продаже?

Если объект продается в течение 5 лет после покупки, может возникнуть налог на прирост капитала. Для 2026 года действует освобождение 150 000 TRY, после чего применяется прогрессивная шкала доходного налога.

Что такое налог на роскошную недвижимость и кого он касается?

Это налог на дорогую жилую недвижимость (Değerli Konut Vergisi). В 2026 году он применяется к жилым объектам, если их налоговая стоимость превышает 17 711 000 TRY.

Как платят налог при наследовании и дарении?

При наследовании действует ставка 1–10%, при дарении — 10–30%. Налог уплачивается не сразу, а в 6 равных взносов в течение 3 лет, обычно в мае и ноябре каждого года.

Где и как оплатить налоги: e-Devlet, Dijital Vergi Dairesi, муниципалитет?

Государственные налоговые сервисы доступны через Dijital Vergi Dairesi и e-Devlet, а Emlak Vergisi оплачивается через муниципалитет по месту нахождения объекта. 

Грозит ли двойное налогообложение гражданам РФ, Беларуси, Казахстана?

У Турции есть соглашения об избежании двойного налогообложения с этими странами. Но порядок зачета налога и обязательства по декларированию дохода нужно дополнительно проверять по правилам страны вашего налогового резидентства.

Что будет, если не платить налоги вовремя?

Возможны пени, доначисления, штрафы и утрата права на отдельные льготы. При неучтенном арендном доходе налог начисляют с процентами, а при занижении базы по сделке взыскивают недостающую сумму и штраф.

Выводы

Для покупателя важно заранее понимать полную структуру расходов на уплату налогов на недвижимость в Турции: налог при покупке, возможный KDV, ежегодный муниципальный налог, DASK, айдат, а при инвестиционной модели — еще и налог на аренду недвижимости в Турции или налог при продаже недвижимости в Турции. Для Алании это особенно актуально, поскольку регион сочетает высокий спрос, развитый рынок новостроек и постоянный интерес со стороны иностранных покупателей. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Алании и хотите заранее понять, во сколько обойдётся не только сама квартира, но и все налоги, сборы и расходы на содержание, рекомендуем считать бюджет по конкретному объекту еще до подписания договора. 

Nordic Property Construction — застройщик с собственными жилыми комплексами в Алании. Мы помогаем не только подобрать квартиру для жизни, отдыха или инвестиций, но и пройти все практические этапы сделки: от расчёта бюджета покупки и структуры оплаты до послепродажного сервиса, управления недвижимостью и организационных вопросов после получения TAPU.