Разница между рыночной и кадастровой стоимостью в Турции

О покупке недвижимости в Турции сегодня задумываются многие иностранные граждане. Основные причины популярности заключаются в высоких показателях ликвидности турецкой собственности и гарантиях на законную легализацию в экономически развитой стране по виду на жительство или гражданству за инвестиции. 

Жилищный рынок Турецкой Республики очень разнообразен и предоставляет возможность подобрать объект под любые цели и бюджет. Процедура покупки проста и прозрачна, а это значит, что иностранный гражданин, при грамотном, выверенном подходе может стать собственником качественных апартаментов буквально за несколько дней. 

Обязательный этап заключения любой сделки купли-продажи — экспертная оценка недвижимости в Турции. В нашей публикации мы рассмотрим, на основании каких факторов формируется рыночная стоимость недвижимого имущества, какая разница между рыночной, кадастровой и оценочной ценами, и как проходит оценка турецкого жилья. 

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости в Турции

Рыночная стоимость недвижимого имущества — это цена, которую формирует внутренний жилищный рынок в Турции. 

Турецкий рынок курортного жилья имеет свою специфику, поэтому получить универсальный ответ на вопрос о ценообразовании объектов достаточно сложно. Здесь каждая продажа рассматривается индивидуально. Например, апартаменты со сходными параметрами могут иметь совершенно разную стоимость, которая будет зависеть от ряда тонких различий и характеристик. 

Выделим несколько блоков, которые влияют на рыночную стоимость турецких квартир и домов: 

Рынок недвижимости

Речь идет о таких факторах, как: 

• Нехватка земельных участков и их удорожание. 

На фоне активной застройки популярных регионов Турции, таких как Анталия и Алания, наблюдается постепенное сокращение количества ликвидных локаций. Дефицит приводит к росту ценника на земельные участки, а значит и стоимости готового жилья. 

• Высокий спрос

Формирует рыночную стоимость апартаментов в Турции постоянный и высокий спрос со стороны покупателей. Сама за себя говорит свежая статистика, согласно которой за 2022 год иностранцами было приобретено 67 490 единиц жилой недвижимости, что на 15,2% выше, чем годом ранее. Большое количество желающих стать собственниками качественных апартаментов ведет к дисбалансу между спросом и предложением, а значит и к росту среднего ценника на объекты. 

• Изменения в стандартах строительства

Отмечаются серьезные изменения в подходе турецких застройщиков к строительству. Девелоперы учитывают тенденции и запросы инвесторов, конкурентную среду, поэтому возводят качественные жилые комплексы не по типовым, а по индивидуальным проектам, которые привлекают всё большее количество иностранных покупателей. 

Экономические условия

Безусловно, на рыночную стоимость недвижимости в Турции напрямую влияют различные экономические факторы. Основные из них — это: 

• Колебания курса национальной валюты.

На фоне проседания турецкой лиры отмечается закономерное удорожание жилья, что позволяет дополнительно заработать иностранным инвесторам. 

• Удорожание строительных материалов

По оценкам специалистов, цены на все стройматериалы на жилищном рынке страны выросли более чем в 1,5 раза. 

• Легализация законного проживания за инвестиции.

Стоимость турецкого жилья растет и из-за возможности сравнительно недорого оформить ВНЖ и гражданство на основании ТАПУ. Так, купить «золотой» паспорт можно за инвестиции в недвижимость от 400 000 $. Для ВНЖ по ТАПУ достаточно приобрести собственность по цене от 75 000 $ или 50 000 $. Независимо от стоимости объекта, инвестор имеет право на оформление туристического вида на жительство. 

• Низкие налоговые ставки и выгодные условия покупки.

В Турции низкие налоги для собственников, и они одинаковы как для местных граждан, так и для иностранцев. Единовременный налог на недвижимость составляет 0,4% от кадастровой цены, ежегодный налог — 0,2%. Кроме того, при покупке строящихся апартаментов большинство застройщиков предлагают иностранцам беспроцентную рассрочку платежа. Все эти преимущества дополнительно привлекают инвесторов и по итогу влияют на стоимость объектов. 

Инфраструктура

Рыночная стоимость недвижимого имущества в Турции зависит от инфраструктуры района и жилого комплекса. 

В первом случае в ценообразовании учитываются: 

• удаленность от моря и центра города;
• транспортная доступность (хорошие развязки, остановки общественного транспорта в шаговой доступности);
• статус района — престижный или более демократичный. 

Жилье поблизости лесо-парковых зон, водоемов, исторических и природных достопримечательностей, торгово-развлекательных центров, учебных заведений, медицинских центров стоит дороже. Если же рядом располагаются какие-либо производства, ветхие жилые кварталы, наблюдается транспортная перегруженность, стоимость закономерно снижается. 

Инфраструктура жилого комплекса — еще один важный пункт при формировании рыночной цены. Большинство современных ЖК имеют внутреннюю инфраструктуру в виде бассейнов, стоянок для авто, охраны, детских площадок, зон отдыха, фитнес-залов, магазинов и многого другого. Чем обширнее и качественнее инфраструктура, чем выше статус жилого дома, тем дороже объект. 

Локация и качество недвижимости

Важную роль в определении рыночного ценника на жилье играет расположение апартаментов, куда входят не только этажность и планировка, но и ориентация по сторонам света, вид из окон. Так, разница в стоимости квартир в Турции с одинаковой планировкой, но расположенных на нижних этажах и на верхних, может составлять до 50%. 

Выбирая строительные и отделочные материалы, девелопер, по сути, задает характеристики и ценовой сегмент жилого комплекса. В элитных домах, возведенных с применением натуральных и дорогих материалов, самых современных строительных технологий, стоимость апартаментов будет соответствовать затратам на строительство. 

Оказывает влияние на рыночную стоимость и состояние квартиры. Если в жилище выполнен добротный ремонт, оно однозначно будет стоит несколько дороже объекта со слишком устаревшей, требующей обновления отделкой. 

Как узнать оценочную стоимость квартиры в Турции

Оценка недвижимости в Турции — это специальный экспертный отчет, в котором отражена оценочная стоимость объекта, сформированная по определенным характеристикам. 

Разница между рыночной и оценочной стоимостью незначительная. При этом, кадастровая цена всегда была заметно ниже рыночной в полтора, а то и в два раза. И именно от этой суммы, по законодательству, рассчитывается единовременный налог на недвижимое имущество — 4%. Продавцы и покупатели на вполне законных основаниях могли существенно сэкономить, но на пополнении государственной казны это сказывалось очень негативно. 

Таким образом, с 1 января 2023 года  действуют поправки президента Турции, которые обязывают Управление земельного регистра и кадастра указывать в ТАПУ кадастровую стоимость объектов, ориентируясь на проведенную специалистами экспертизу. С одной стороны, это защита инвестиций зарубежных вкладчиков от мошеннических схем (например, от необоснованного завышения цены на объекты), а с другой — возможность фиксировать и контролировать налогообложение на недвижимое имущество. 

Для иностранных граждан данная процедура важна при: 

• оформлении гражданства по государственной инвестиционной программе;
• получении турецкого титула на недвижимость или TAPU.

Отсутствие справки является основанием для отказа иностранцам в праве владеть турецкой собственностью. 

Обязательная оценка недвижимости в Турции нужна во время заключения сделок на любые типы собственности: квартиры в современных ЖК с инфраструктурой, отдельно стоящие виллы, коммерческую недвижимость, землю под строительство или ведение сельского хозяйства. 

Экспертную оценку проводят только сертифицированные организации Агентства банковского регулирования (BDDK), контроль за которыми закреплен за Советом по рынкам капитала Турецкой Республики (SPK).

Процедура оценки недвижимости в Турции — это несколько обязательных шагов, которые предстоит совершить каждому покупателю: 

1. Переход на официальный сайт Генерального управления земельного регистра и кадастра для регистрации заявки. Также иностранные граждане могут заказать оценку, набрав номер телефона 181. 
2. Запуск экспертной оценки жилья через покупателя или агентство недвижимости.
3. Внесение оплаты за оказанный сервис. Стоимость экспертной оценки недвижимости в Турции зависит от параметров апартаментов и составляет порядка 3 500–6 000 TL. Сумма вносится до переоформления ТАПУ. 
4. Проведение экспертизы сертифицированным специалистом в порядке очередности. Специалист берет во внимание такие данные, как расположение жилья и год возведения, технические характеристики и состояние объекта, размер инфраструктуры и статус ЖК, а также ценник на аналогичную недвижимость, которая была продана недавно. 

По результатам проведенной работы покупатель получает официальный документ, объемом около 20–30 страниц, где указывается правовая форма объекта, его расположение, прилагаются фото, а также примеры схожих вариантов жилья с их ценой, задолженность владельца перед муниципалитетом и другая важная информация. 

Срок действия экспертного свидетельства — 3 месяца с даты оформления. По истечении данного периода экспертиза об оценочной стоимости будет считаться недействительной и процедуру понадобится заказать снова. 

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Турции

Кадастровая стоимость в Турции — это цена недвижимости, которая указывается Кадастровой палатой в свидетельстве о праве собственности (ТАПУ). 

Как мы уже отмечали, ранее кадастровая цена практически всегда была ниже рыночной, что оказывалось выгодным как продавцу, так и покупателю. Только в случае приобретения жилья в Турции для участия в программе инвестиционного гражданства имело значение максимальное соответствие кадастровой стоимости с рыночной. Теперь кадастровая цена максимально соответствует оценочной, а значит и рыночной, и берется за основу при начислении единовременных и ежегодных государственных налогов. 

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры в Турции, вам нужно обратиться в Кадастровый отдел с полным пакетом документов на сделку купли-продажи, в том числе и с оценочным свидетельством. В течение двух недель объект переоформляется на имя нового собственника и ему выдается на руки TAPU с указанием кадастровой цены. 

Если вы планируете покупку ликвидных апартаментов в Турции, обращайтесь в строительную компанию Nordic Property Construction. Мы подберем для вас недвижимость, исходя из ваших целей, будь то проживание или ставка на заработок от арендного бизнеса либо выгодной перепродажи.

Вся размещенная информация представлена в рамках ознакомительного характера и не несет коммерческой цели.

Nordic Property Construction — строительная компания, которая специализируется на возведении высокофункционального жилья на Средиземноморском побережье. Сотрудничая с нами, вы получаете полный комплекс услуг — от подбора недвижимости и встречи в аэропорту до проведения сделки и управления недвижимостью.