Динамика цен на недвижимость в Турции в 2025 году: статистика и прогнозы

Турция на протяжении многих лет уверенно подтверждает свой статус не только популярного туристического направления, но и места, привлекательного с точки зрения инвестиций в недвижимость. За покупку турецких квартир иностранцы имеют право оформить ВНЖ и даже гражданство по упрощенной процедуре. А перепродажа либо сдача в аренду ликвидных объектов позволяет иностранным резидентам получать хорошие дивиденды. 

В 2024 году рынок недвижимости в Турции столкнулся с заметным сокращением покупательской вовлеченности, что обусловлено экономическими сложностями, природными катаклизмами и ужесточением миграционной политики. Давайте разбираться, что же происходит в Турции, как изменяются цены на недвижимость и чего ожидать инвесторам в 2025 году. 

Структура статьи:

1. Обзор текущего состояния рынка недвижимости в Турции
2. Какие факторы влияют на цены на недвижимость в Турции
3. Статистика и анализ количества продаж недвижимости в Турции
4. Статистика и динамика цен на недвижимость в Турции
5. Статистика по городам
6. Прогнозы рынка недвижимости в Турции в 2025 году
7. Упадут ли цены на недвижимость в Турции
8. Стоит ли в 2025 году покупать недвижимость в Турции

Обзор текущего состояния рынка недвижимости в Турции

Согласно данным Турецкого института статистики (TUIK), с 2013 года в Турции каждый год продавалось около 1 миллиона жилых объектов. Пик активности вкладчиков пришелся на 2020–2022 гг., когда число сделок достигало почти 1,5 миллиона в год.

2023-й стал переломным моментом. В феврале Турция пережила мощное землетрясение в Кахраманмараше, что значительно повлияло на рынок недвижимости: спрос упал, а проверки зданий на сейсмоустойчивость приобрели массовый характер.

Дополнительно усугубила ситуацию высокая инфляция. Центральный банк Турции значительно поднял ключевую ставку. Это привело к удорожанию ипотечных кредитов и падению покупательской способности граждан. В результате число продаж жилья значительно сократилось.

Экономические трудности на фоне падения курса национальной валюты и повышение ставок ипотечного кредитования — не единственные причины снижения спроса на недвижимое имущество в Турции в 2024 году. Ослабление интереса со стороны иностранных граждан связано с удорожанием проживания, ужесточением миграционного законодательства и бюрократическими проволочками при оформлении ВНЖ. По неофициальным данным, в Турции наблюдается так называемая обратная миграция, когда иностранцы стремятся продать свою недвижимость и вернуться на родину. Прекрасные природа и климат — сегодня не самые главные преимущества для инвесторов из-за рубежа. Инвестиционный потенциал турецкого жилья по-прежнему велик, но текущие сложности, сопровождающие легализацию проживания иностранцев, необходимо как-то решать. 

И турецкое правительство уже сделало определенные шаги в этом направлении. Были внесены изменения в программу получения инвестиционного гражданства Турции. Покупатели получили право на надбавку 25%, что не только повлияет на итоговый ценник квартир, ускорит процедуру оформления, но и расширит ассортимент объектов, подходящих под гражданство. 

Примечательно, что спрос на недвижимость снижался вплоть до сентября. Но уже в октябре и ноябре число сделок значительно увеличилось. 

Активизацию жилищного рынка специалисты связывают с: 

• государственными программами, которые стимулируют покупателей заключать сделки купли-продажи;
• снижением ставок ипотечного кредитования;
• скидками от девелоперов;
• общим снижением реальных цен на квартиры и дома;
• возможностью приобрести по адекватной стоимости инвестиционно привлекательные объекты и апартаменты премиум-сегмента на фоне прогнозов по дальнейшему удорожанию. 

Специалисты жилищного сектора считают, что, несмотря на всё еще высокие процентные ставки по кредитам от турецких банков и другие проблемы, количество продаж недвижимости на конец 2024 годы достигнет минимум 1 300 000 единиц. 

Еще одним положительным стимулом для инвесторов на конец 2024 года стала новость о сокращении сроков окупаемости инвестиций в недвижимость по всей Турции с 17 до 14 лет. Такая тенденция отмечается в Анкаре, Стамбуле, Измире, Анталии и других крупных регионах Турецкой Республики. 

Что касается земельных участков, то в 2024 году это один из наиболее прибыльных вариантов инвестиций, так как стоимость земли повышается быстрее, чем таких активов, как золото и мировые валюты. Владельцы земельных участков под строительство на территории Турции, и особенно в курортном Средиземноморском регионе, получили хорошую прибыль даже на фоне высокой инфляции. 

Наиболее перспективными провинциями для вложений в недвижимое имущество продолжают оставаться Стамбул, который выделяется высокой доходностью, а также Анкара, Измир, Бурса и провинция Анталия. В курортных зонах особого внимания заслуживают Алания и Бодрум, где жилье может приносить как стабильный доход круглый год, так и значительную сезонную прибыль.

Какие факторы влияют на цены на недвижимость в Турции

В Турции, как и во многих других государствах, цены на рынке недвижимости формируются под воздействием различных факторов. Среди них — текущая ситуация в экономике, политике, социальной сфере, а также характеристики самой недвижимости.

Экономические

Инфляция является одним из ключевых факторов, существенно влияющих на формирование цен на жилье в Турции. Высокий уровень инфляции снижает покупательскую способность населения, что заставляет продавцов и строительные компании поднимать стоимость квартир, чтобы компенсировать потери и адаптироваться к новым экономическим реалиям.

Процентная ставка, устанавливаемая Центральным банком Турции, имеет важнейшее значение в регулировании национальной экономики. Она прямо влияет и на стоимость кредитов: высокие ставки делают займы менее доступными, что затрудняет получение ипотечного кредита. В результате спрос на недвижимость сокращается, что может привести к снижению цен на рынке.

С укреплением экономики закономерно растет спрос на жилую и коммерческую недвижимость, что способствует увеличению цен. Развитие турецкой экономики определяется множеством факторов. Инвестиции, будь то частные, государственные или зарубежные, занимают центральное место, поскольку они способствуют расширению производства и созданию новых рабочих мест. Внутреннее потребление также является движущей силой экономики, поскольку повышает спрос на товары и услуги, создавая предпосылки для дальнейшего роста.

Политические

Доверие инвесторов к турецкому рынку недвижимости тесно связано с международными отношениями страны. Улучшение внешнеполитических связей укрепляет поток иностранных капиталовложений, что неизбежно ведет к росту цен на жилье. Стратегическое расположение Турции, соединяющее Европу и Азию, делает ее важным геополитическим центром. Активная внешняя политика страны направлена на расширение международного влияния и укрепление партнерских отношений, что усиливает ее привлекательность для зарубежных инвесторов.

Политическая устойчивость выступает одним из ключевых факторов, определяющих уровень доверия инвесторов. Чем выше ощущение стабильности и предсказуемости в стране, тем больше иностранных вложений поступает на рынок недвижимости Турции. Это приводит к усилению интереса со стороны покупателей и постепенному росту цен на жилье.

Социальные

Население в Турции растет, а это является стимулом для увеличения спроса на квартиры и, как следствие, удорожания недвижимости. Уже достаточно длительный период времени Турция демонстрирует стабильный рост населения — 1,2–1,3% ежегодно. Наибольшая концентрация жителей наблюдается в больших населенных пунктах: Стамбуле, Анкаре, Измире и Бурсе. Стамбул, как крупнейший мегаполис и экономический центр, привлекает не только местных жителей, но и значительное число мигрантов.

Приток мигрантов также усиливает востребованность недвижимости. Турция привлекает мигрантов, ищущих политическое и финансовое благополучие, а также перспективы по трудоустройству. Популярны у иностранцев такие города, как Анталия, Стамбул, Анкара, Измир, благодаря их развитой инфраструктуре, активной экономике и наличию рабочих мест.

Факторы, характерные для недвижимости

Среди ключевых аспектов, определяющих цены на недвижимость в Турции:

• Местоположение. Стоимость зачастую определяется расположением объекта. Квартиры в центральной части города обычно дороже, чем в удаленных зонах.
• Тип объекта. Ценник определяется типом недвижимости: стоимость апартаментов, вилл, земли и коммерческих объектов формируется по различным критериям.
• Состояние. На стоимость недвижимости значительное влияние оказывают ее состояние и уровень качества. Новые или недавно отремонтированные объекты стоят дороже, чем старые или требующие ремонта.
• Площадь. Большие объекты обычно оцениваются выше, если речь идет об одном и том же районе либо схожих по характеристикам локациях.
• Инфраструктура и удобства. Близость к школам, больницам, магазинам или транспортным развязкам заметно повышает стоимость объекта.
• Спрос и предложение. Районы с высоким спросом на жилье демонстрируют более высокие цены из-за ограниченного предложения.
• Государственные меры. Налоговая политика и законодательство о недвижимости, включая налогообложение и правовые нормы, также влияют на ценообразование.

Статистика и анализ количества продаж недвижимости в Турции

Институт статистики Турции (TUIK) приводит следующие данные о продажах жилой недвижимости за 11 месяцев 2024 года:

• Январь

Продано 80 308 объектов — на 17,8% меньше, чем в январе прошлого года. Лидеры по продажам: Стамбул, Анкара и Анталия.

Иностранцы купили 2 061 объект (-50,5%). Доля сделок иностранцев составила 2,6%. Наибольший интерес — в Анталии, Стамбуле и Мерсине. Лидеры среди покупателей — россияне.

• Февраль

Заключено 93 902 сделки (+17,3% к февралю 2023 года). Лидеры — Стамбул, Анкара, Измир.

Иностранцам продано 1 846 домов (-45%). Основной спрос — Стамбул, Анталия, Мерсин. Россияне остаются активными покупателями.

• Март

Заключено 105 394 сделки (-0,1% к марту 2023 года). Лидеры: Стамбул, Анкара, Измир.

Иностранцы приобрели 1 778 объектов (-47,9%). Главные покупатели — россияне.

• Апрель

Продано 75 569 объектов (-12% к апрелю 2023 года). Популярные города: Стамбул, Анкара, Анталия. Анталия – лидер спроса. 

Иностранцам продано 1 272 объекта (-50%). 

• Май

Продано 110 588 объектов (-2,4%).

Иностранцы купили 2 064 объекта (-34,8%). Лидеры спроса — россияне.

• Июнь

Заключено всего 79 313 сделок (-5,2%).

Иностранцам продано 1 440 домов (-45%).

• Июль

Продажи выросли на 16%, достигнув 127 088 сделок. Основные регионы — Стамбул, Анкара, Анталия.

Иностранцы приобрели 2 350 объектов (-16%). Лидеры: россияне, украинцы, немцы.

• Август

Заключено 134 155 сделок (+9,9%).

Иностранцам продано 2 257 объектов (-26,2%).

• Сентябрь

Продано 140 919 объектов (+37%).

Иностранцы купили 2 022 объекта (-31%).

• Октябрь

За октябрь в Турции заключили 165 138 сделок купли-продажи, что выше на 76,1%, чем в октябре прошлого года. Наибольшее количество жилья было куплено в Стамбуле, Анкаре, Измире. 

Инвесторы из-за рубежа в октябре приобрели 1 122 объекта (1,3% от всех продаж), что ниже на 16,3% в сравнении с тем же периодом 2023 года. 

• Ноябрь

Всего продано 153 014 домов и квартир. Это на 63% больше, чем в ноябре 2023 года. Наиболее востребованными провинциями у покупателей ожидаемо стали Стамбул, Анкара, Измир. 

В ноябре иностранцы купили 2 151 апартаменты, что ниже на 8,2%, чем в ноябре прошлого года. Иностранные инвестиции в недвижимость составили 1,4% от общего объема совершенных сделок. Самые популярные провинции у нерезидентов в 2024 году — Анталия, Стамбул, Мерсин.

За период с января по ноябрь число продаж увеличилось на 16,4% — 1 265 388 сделок. 

Относительно продаж недвижимости иностранцам, за январь — ноябрь они упали на 35,1% относительно того же периода 2023-го — всего было куплено 21 363 единицы. Больше всего квартир и домов приобрели россияне, иранцы и украинцы. 

Статистика продаж недвижимости в Турции в 2024 году: 

Новостройки

В 2024 году объем продаж первичного жилья от застройщиков демонстрировал стабильный рост. В январе на первичном рынке Турции было реализовано 25 263 объекта недвижимости, что на 8,2% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Однако к октябрю ситуация значительно изменилась: число заключенных сделок по покупке апартаментов в новостройках достигло 57 679. Этот показатель превысил результат октября прошлого года на впечатляющие 97,3%.

В ноябре количество сделок по купле-продаже квартир в новостройках возросло на 61,7% по сравнению с аналогичным месяцем 2023 года, составив 49 274 единицы, что составляет 32,2% от общего объема продаж жилой недвижимости в Турции.

С января по ноябрь продажи апартаментов на первичном рынке выросли на 24,2% по сравнению с тем же периодом в 2023 году, достигнув 407 832 заключенных сделок.

Эксперты отрасли прогнозируют, что и в новом 2025 году эта тенденция будет сохраняться. 

Статистика продаж недвижимости в новостройках в 2024 году: 

Статистика и динамика цен на недвижимость в Турции

По результатам регулярного индекса жилья Sahibindex, опубликованным Центром экономических и социальных исследований Университета Бахчешехир (BETAM) в октябре, годовой темп динамики реальных цен на недвижимость в Турции в сентябре в среднем по территории всей страны составил -18,6%. В Стамбуле этот показатель достиг отметки -19,2%, в Анкере — -18,1%, в Измире — -15,3%. 

В то же время ноябрьский отчет Центрального банка Турции по индексу цен на жилье показывает рост цен на 2,8% в месячном исчислении и на 29,4% в номинальном выражении за годовой период. Актуальные темпы удорожания жилья по всей республике и в крупных населенных пунктах за период август — ноябрь оказались ниже уровня инфляции, то есть реальная продажная стоимость объектов, при учете поправки на инфляцию, снизилась на 12%. 

По информации международных статистических порталов, средние цены на недвижимость по Турции: 

Новостройки

График цен на недвижимость в новостройках Турции: 

Статистика по городам

Цены на недвижимость в Турции напрямую зависят от привлекательности региона для покупателей и инвесторов. Кроме того, на индекс стоимости жилья воздействуют такие аспекты, как уровень развитости инфраструктуры, комфортность проживания и близость к морю. В частности, существует очевидная ценовая разница между недвижимостью в курортных зонах, центральных муниципалитетах и отдаленных районах.

Алания

Рынок недвижимости Алании гарантирует шикарный выбор жилья на любой вкус и бюджет — как премиум-сегмента, так и бюджетных вариантов, в шаговой доступности от шикарных пляжей и в глубине жилой застройки. 

Анталия

Анталия — крупный курортный город в Средиземноморском регионе. Виллы и квартиры в Анталии популярны у иностранных инвесторов, так как позволяют получить хорошую окупаемость вложений при перепродаже и сдаче внаем. 

Мерсин

Мерсин очень быстро приобрел статус востребованного у иностранных граждан город, где можно приобрести качественные апартаменты в новых современных ЖК по привлекательным ценам. 

Стамбул

Стамбул по праву называют деловой и культурной столицей Турции. В регулярных отчетах TUIK именно этот мегаполис лидирует по количество сделок купли-продажи. Здесь можно подобрать жилье на любой вкус: бюджетные квартиры, элитные пентхаусы, резиденции с собственным садом. 

Анкара

Рынок недвижимости Анкары предлагает инвесторам возможность приобрести апартаменты в рамках современных жилых комплексов, построенных по международным стандартам. Квартиры в Анкаре стоят дешевле аналогичных вариантов в Стамбуле. 

Прогнозы рынка недвижимости в Турции в 2025 году

2024 год уже ознаменовался как год застоя на рынке недвижимости Турции. И если в течение 8 месяцев наблюдалось затишье среди инвесторов и относительно стабильная стоимость объектов, то уже с сентября-октября продажи активизировались. Загруженность Кадастровых палат указала на то, что покупатели начали инвестировать в жилье в ожидании скорого подорожания. 

По мнению экспертов, активизация жилищного рынка дала хороший старт для позитивных изменений в новом году. В частности, будет расти спрос на качественное первичное и вторичное жилье.

Большое влияние на жилищный рынок окажут процентные ставки: если Центральный банк будет постепенно снижать проценты по кредитам, а правительству удастся сдержать рост иностранных валют и инфляцию, активность среди местных и зарубежных вкладчиков однозначно будет расти. 

Цены на квартиры от застройщиков в 2024 году оставались достаточно высокими, и поэтому многие покупатели начали интересоваться вторичным жильем. Если эта тенденция сохранится и в 2025 году, то, скорее всего, стоимость недвижимости на вторичном рынке вырастет. Тот факт, что потребность в жилье является необходимостью для граждан страны, может еще больше стимулировать вторичный рынок в ближайшие годы. 

В целом большинство специалистов сферы строительства и продаж недвижимости сходятся во мнении, что жилищный рынок Турции в 2025 году будет продолжать восстанавливаться, и этот период обещает стать переломным по спросу и стоимости. 

Новостройки

Турецкие застройщики отмечают, что дисбаланс между потребностью в новом жилье и строительством увеличивается. Снижение количества предложений на рынке первичного жилья последние несколько лет компенсировалось запасами вторичной недвижимости. Тем не менее за последние три года пул объектов на вторичном рынке заметно сократился и теперь может оказаться ниже уровня, после которого восполнить дефицит объектов будет невозможно. Такая несбалансированная ситуация является существенным препятствием к строительству новых ЖК. 

На сегодняшний день покупатели предпочитают вторичную недвижимости первичной в соотношении 70/30. Для того чтобы разрешить сложившуюся ситуацию, девелоперы полагают, что в первую очередь необходимо снизить процентные ставки по жилищным кредитам. Это положительно повлияет на продажи квартир из первых рук. В дальнейшем можно будет разработать механизмы, которые бы позволили снизить стоимость земельных участков, что также является причиной, по которой строится меньше новых домов и квартир. 

По прогнозам Ассоциации застройщиков и инвесторов в жилые проекты Турции KONUTDER, в ближайшие 6 месяцев, скорее всего, произойдет рост продаж первичного жилья. Также увеличится себестоимость жилищного строительства и затраты на оплату труда. 

Упадут ли цены на недвижимость в Турции

Прогноз цен на недвижимость в Турции от большинства специалистов отрасли однозначен: 2025 год ознаменуется ростом цен на жилье. Эти ожидания обоснованы несколькими причинами: 

• Продолжает дорожать стоимость строительства. 
• Повышается спрос на жилье со стороны местных и иностранных покупателей.
• Темпы возведения новых жилых комплексов замедлились. Часть девелоперов ушла с рынка, другие — приостановили строительство новых проектов, некоторые застройщики переключились на европейский рынок. 
• Стоимость земли в инвестиционно привлекательных локациях растет на фоне уменьшения количества свободных земельных участков в популярных туристических и деловых центрах страны. 
• Постепенно снижаются ставки по ипотечным кредитам. 

Уже в первом квартале 2025 года в Турции прогнозируется рост стоимости жилой недвижимости на порядка 25%. По мере снижения процентных ставок по кредитам будет увеличиваться спрос. В результате, уже к концу 2025 года на фоне ускорения спроса, удорожания себестоимости строительства и экономических факторов цены на квартиры в Турции могут взлететь на 50%. 

Аналитики полагают, что и коммерческая недвижимость подорожает, так как офисные и торговые помещения всегда в цене и являются постоянным источником прибыли для собственников. 

Стоит ли в 2025 году покупать недвижимость в Турции

Вопреки спаду продаж недвижимости Турции и корректировке цен, позитивные тенденции, наметившиеся в конце 2024 года, показывают, что жилищный рынок начинает постепенно восстанавливаться. И уже в ближайшее время, по мнению многих экспертов отрасли, прогнозируется рост цен. 

Покупка недвижимого имущества в Турции в 2025 году будет выгодной по нескольким причинам:

1. Турецкая лира падает уже несколько лет подряд, что негативно влияет на экономику государства. Но для вкладчиков, имеющих активы в долларах и евро, это достаточно выгодно. Ведь в турецкой лире квартиры дорожают, а фактически — дешевеют. С учетом снижения реальных цен дальновидные инвесторы уже вкладываются в элитное жилье на территории Турции, понимая, что такие активы вряд ли обесценятся. 
2. В фоне удорожания покупать инвестиционно привлекательные апартаменты стоит именно сейчас, чтобы получить хорошие дивиденды в будущем, при перепродаже. 
3. Туристические регионы Турции продолжат привлекать туристов из разных стран мира. По данным, опубликованным Министерством культуры и туризма, за 10 месяцев 2024 года страну посетили более 47 300 000 иностранцев, а это на 7% больше, чем в прошлом году. Для владельцев апартаментов это однозначно хорошая новость, так как сдача ликвидного жилья в аренду гарантирует стабильно высокую прибыль. 
4. Покупка квартиры в Турции — один из самых простых способов получить разрешение на проживание на основании ТАПУ либо по туристическому ВНЖ. На данный момент в Турции всё еще можно оформить гражданство по упрощенной процедуре, если стоимость недвижимости составляет 400 000 USD. 
5. Налогообложение в Турции для покупателей и собственников недвижимости ниже, чем в большинстве европейских стран и в Соединенных Штатах.

В Турции 2025 год может стать новый этапом роста и становления рынка недвижимости. Приобретение качественного, инвестиционно привлекательного жилья в курортной стране — это беспроигрышное вложение средств, позволяющее не только сохранить, но и приумножить свои финансовые активы.