Что лучше покупать: новостройку или вторичку?

Вторичное жилье проигрывает новостройкам по стоимости и основным параметрам. Именно так полагают многие международные эксперты, сравнивая ситуацию на первичном и вторичном рынках недвижимости. В большинстве популярных городов мира цены на апартаменты от застройщиков продолжают расти, тогда как на готовую жилплощадь отмечается падение спроса.

Так что же выгоднее купить — вторичку или новостройку? В нашей статье разберемся в том, что дороже — вторичная либо первичная недвижимость и каковы их основные плюсы и минусы.

Что дороже: новостройка или вторичка?

Большинство покупателей недвижимости не будут удивлены узнав, что новые дома почти всегда стоят дороже, чем вторичное жилье. Потому что, в конце концов, апартаменты в новостройке — это совершенно новые объекты, а вторичка — это бывшие в пользовании дома. 

По статистике, новостройки в разных странах мира стоят в среднем на 10–20% дороже вторичного жилого фонда, если сравнивать объекты с приблизительно одинаковым местоположением, квадратурой, планировочными решениями. Всегда более высокий прайс на новое жилье, расположенное в центральных, развитых городских кварталах, где свободной земли под застройку практически не осталось. 

Безусловно, следует учитывать, что стоимость может варьировать в зависимости от местоположения и рыночных условий той или иной страны. Однако в подавляющем большинстве случаев более высокие цены на новостройки продиктованы вполне очевидными факторами, и в первую очередь повышенным спросом со стороны покупателей, которые ценят: 

• возможность выбора планировки, отделки и декора при покупке на раннем этапе строительства;
• гарантии застройщика на строительные и отделочные работы, инженерию;
• современную архитектуру и дизайн;
• наличие энергоэффективных систем отопления, вентиляции, охлаждения и другие характеристики. 

Кроме того, в ряде государств ценообразование новостроек включает налог на добавленную стоимость (НДС). Так, во Франции при покупке апартаментов в строящемся доме либо при приобретении жилья не старше 5 лет от даты строительства в сумму включается НДС в размере 20% от стоимости объекта. В Италии инвесторы также обязаны оплатить НДС 4–22%, итоговый размер которого зависит от типа недвижимого имущества и его назначения.

Преимущества и недостатки новостроек

Новостройки — недвижимость, реализуемая строительной компанией. Это может быть как недостроенный дом, так и жилье, готовое к заселению. Но большая часть первичной недвижимости реализуется на разных этапах строительства, то есть, инвестор вкладывается в стройку и переезжает в приобретенный объект после сдачи дома.

Новые жилые комплексы имеют свое особенное очарование: у вас есть возможность въехать в апартаменты, в которых еще никто не жил, насладиться атмосферой свежести и качественным ремонтом.

Чем новостройки лучше вторички?

• Состояние дома

Новый ЖК только начинает свою жизнь. Причем, на строительные и отделочные работы предусмотрены гарантийные сроки, которые устанавливаются индивидуально генеральным застройщиком. Как правило, для большинства монолитных многоэтажных домов средний срок эксплуатации — около 100–150 лет. 

• Качество ремонта

Многие инвесторы хотят делать ремонт в апартаментах под себя. В этом плане новые квартиры выгодно отличаются от вторичной недвижимости. Собственнику не нужно делать ремонт: вскрывать полы, снимать обои и краску, менять инженерию. То есть, первичку намного проще и быстрее адаптировать под свой вкус. 

• Планировочные решения

В современных домах, как минимум, просторные кухни, в которых просто разместить всю необходимую бытовую технику и есть достаточно места для хранения, уютные гостиные и просторные ванные. Кроме того, зачастую девелоперы продают жилье со свободной планировкой, либо предлагают покупателям внести изменения в существующее планировочное решение, при условии приобретения на раннем этапе строительства. 

• Ликвидность

Ввиду того, что срок службы нового жилья только начался, объект еще долго будет ликвиден как актив. Такую недвижимость можно будет выгодно перепродать даже через 5–10 лет. 

• Рассрочка

Большинство застройщиков идут навстречу инвесторам, предлагая выгодные условия покупки — рассрочку платежа без процентов. Покупатель вносит первоначальный взнос, а остальная часть суммы выплачивается частями по удобному графику, рассчитанному как на время ведения строительных работ, так и на больший период.

• Коммунальные платежи

Зачастую в новостройках коммунальные платежи ниже за счет более экономичных систем тепло- и водоснабжения, энергоэффективности материалов, минимальных теплопотерь. 

• Юридическая чистота

В квартирах в новых домах никто не жил, то есть такие объекты не имеют обременений либо неузаконенной перепланировки, проблемных хозяев, нескольких прописанных собственников и т. п. 

• Простая сделка

Новостройки хороши и тем, что застройщик имеет все необходимые документы на руках, позволяющие быстро оформить законную сделку купли-продажи. 

Недостатки новостроек

• Локация

Часто новые дома возводятся в новых районах, расположенных на периферии городов. Жить в таких районах может быть удобно не всем, если приходится добираться в центр на работу, либо инфраструктура развита на недостаточном уровне. 

• Стоимость

Выгодные варианты можно подобрать как на первичном, так и на вторичном рынке. Но если вы хотите купить именно дешевую квартиру, то новостройки лучше не ориентироваться. В последние годы стоимость квадратного метра заметно выросла во всех странах. 

• Сроки заселения

Основная часть покупателей приобретают жилье в новостройках на старте строительства, то есть на этапе котлована. А значит, въехать в новую квартиру получится не сразу, придется подождать некоторое время до ввода жилого комплекса в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Вторичная недвижимость — это любые объекты, которые приобретаются не у застройщика, а у владельца (физического либо юридического лица). То есть, фактически на вторичном рынке представлены апартаменты, возведенные как 20–25 лет, так и полгода-год назад.

Преимущества вторичной недвижимости:

• Стоимость

Ценник на вторичку, зачастую, ниже новых домов и квартир, что зависит от характеристик и срочности продажи. 

• Локация

Найти квартиру в новостройке около центра можно не в каждом городе, а по цене вторичной недвижимости в том же районе — практически нереально. Для тех, кто предпочитает проживать в центре или в какой-либо уникальной локации, проще ориентироваться на вторичку — подобных предложений о продаже на жилищном рынке больше. 

• Городская инфраструктура

Старые микрорайоны отличаются удобной и развитой инфраструктурой: здесь есть разноплановые магазины и супермаркеты, рестораны и кафе, кинотеатры, детские сады, школы, поликлиники, парки, спортивные залы и многое другое. 

• Сроки заселения

Как только будет заключена сделка купли-продажи, новый владелец может въехать в апартаменты, даже если помещение требует ремонта. Некоторые владельцы при продаже оставляют в квартире мебель, бытовую технику, что удобно в случае срочного переезда. 

Минусы вторичного жилья: 

• Состояние 

Конечно, вторичка бывает разная. Но в большинстве случаев — это жилье, бывшее в активной эксплуатации, а значит, после приобретения объекта собственникам понадобится провести ремонт — косметический или капитальный, в зависимости от возраста строения. Также следует быть готовым к неприятным сюрпризам в виде протекающей крыши, изношенной инженерии и т. д. 

• Дворы и парковки

Морально устаревшую минимальную инфраструктуру в старых жилых кварталах иногда муниципальные органы власти стараются усовершенствовать. Тем не менее, это не всегда получается, например, часто около дома попросту не хватает места под парковку, озеленение, спортивные и детские площадки. 

• Наследники

При покупке вторичной недвижимости обязательна проверка юридический чистоты правоустанавливающих документов. Особенно важно выяснить, нет ли в квартире претендующих на право владения наследников и сопутствующих обременений в виде кредитов, долговых обязательств. 

Что выгоднее брать: квартиру в новостройке или вторичку?

И тот, и другой тип недвижимого имущества имеет свои плюсы и минусы, поэтому однозначно сказать, что выгоднее покупать — вторичку или новостройку, нельзя. Всё зависит от конкретной ситуации.

Инвестору важно самостоятельно определиться, что для него приоритетнее. Если вы хотите купить жилье максимально дешево и заселиться сразу, а качество ремонта и планировка не имеют никакого значения, подойдет вторичная недвижимость. 

Если нет желания дополнительно тратиться на ремонт, хотите иметь эргономичную планировку в апартаментах, красивый дизайн помещений, разноплановую, внутреннюю инфраструктуру прямо в жилом комплексе в виде SPA-салонов, бассейнов, фитнес-залов, ландшафтного озеленения, охраны, то без сомнений следует выбирать недвижимость от застройщика. Новостройки также подходят и дальновидным инвесторам, которые хотят приобрести качественную недвижимость недорого в целях ее дальнейшей выгодной перепродажи. 

Самое главное условие успешной покупки недвижимости за рубежом — грамотный и ответственный подход. Сравнивайте разные варианты, внимательно изучайте условия продажи и не ставьте на первое место цену — слишком дешевое жилье хорошим быть не может.