Почему квартиры в новостройке дороже чем вторичное жилье

Прежде чем купить квартиру, инвесторам приходится просмотреть множество вариантов и окунуться в тонкости выбора недвижимости. Один из первых вопросов, с которым сталкивается большинство покупателей — что лучше выбрать, вторичку или новостройку? Ведь оба варианта имеют как свои преимущества, так и недостатки. 

Среди неоспоримых плюсов апартаментов в новостройках: лучшее качество и новые технологии строительства, благоустройство, продуманная планировка и высокая ликвидность. Но зачастую качественное жилье от застройщика стоит дороже, чем объекты вторичного рынка. 

Чтобы вам было проще принять взвешенное и правильное решение, в нашей статье мы подробно разберемся, как формируются цены на недвижимость, какие плюсы новых квартир и почему такие объекты дороже, чем жилплощадь на вторичном рынке. 

Как формируются цены на недвижимость

Ценообразование недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке зависит от локальных и глобальных факторов, например, территориального расположения и площади, статуса населенного пункта, платежеспособности населения и макроэкономических условий. 

Для первичной недвижимости

Первичная недвижимость — это квартиры в новостройках, то есть жилье, в котором еще никто не жил. Такие объекты на жилищных рынках разных стран набирают всё большую популярность, так как имеют ряд преимуществ перед вторичкой. Однако не все покупатели понимают, почему ценник на новые апартаменты как правило выше, чем на жилье из вторых рук. Как происходит ценообразование квартир от застройщика? Давайте разбираться! 

При формировании стоимости нового дома учитывается несколько основных факторов: 

• Имя и репутация застройщика

Если девелопер уже успел зарекомендовать себя с лучшей стороны, имеет обширный кейс успешно реализованных проектов, то закономерно прайс на строящиеся объекты у него будет несколько выше, чем у конкурентов с сомнительной либо не подкрепленной опытом репутацией. При этом трезво оценивающий рынок инвестор всегда готов переплатить некоторую сумму за уверенность в своевременном окончании строительства и соответствие дома всем строительным стандартам. 

• Позиционирование и класс недвижимости

На жилищном рынке большинства стран представлены 4 класса недвижимости — эконом, комфорт, бизнес, премиум. Позиционирование строящегося жилья застройщиком непосредственно влияет на конечную стоимость объектов. 

• Стройматериалы

Ценовая политика строительной компании в первую очередь опирается на себестоимость стройматериалов. Для строительства домов бизнес- и премиум-класса используются качественные материалы, стоимость которых всегда на порядок выше дешевого сырья. Кроме того, играет огромную роль в ценообразовании стремительный рост ценника не только на материалы, но и на их доставку, а также оплату труда.

• Локация

Месторасположение нового жилого комплекса определяет цену квадратного метра: в престижном районе у моря с развитой инфраструктурой апартаменты всегда стоят дороже, нежели в непопулярных локациях, расположенных вдали от основных городских удобств.

• Площадь 

На формирование стоимости жилья оказывает непосредственное влияние его площадь. При этом, ежегодно застройщики расширяют ассортимент апартаментов на рынке и предлагают как просторные, так и компактные варианты. Сегодня даже в новостройках бизнес-класса реально приобрести малометражные апартаменты. 

• Видовые характеристики

Квартиры с хорошими панорамными видами — на море, город или горы — всегда стоят дороже жилья, окна которого выходят во внутренний двор или на шумную улицу. 

• Перспективность

Строительные компании закладывают в стоимость квадратного метра не только существующие характеристики объекта, но и будущее выгоды для инвестора, например, если в ближайшем будущем планируется активное развитие и благоустройство района либо будет построена удобная транспортная развязка. А значит, собственники в перспективе ближайших нескольких лет смогут заработать на перепродаже или сдаче такого жилья в аренду. 

• Качество строительства

От того, какие материалы и строительные технологии применяет девелопер, будет напрямую зависеть безопасность, тепло-, гидро- и шумоизоляция жилого комплекса. Сегодня хорошие застройщики используют монолитные технологии, которые сочетают в себе наилучшее соотношение цены и качества. Кроме того, важнейшими критериями оценки качества строительства новостроек являются: соответствующий требованиям коэффициент прочности бетона (С25/30), использование экологически безопасных и долговечных отделочных материалов, инженерных коммуникаций, то есть всего того, что по итогу получает инвестор в собственность после покупки апартаментов. 

• Внутренняя инфраструктура

Большинство новых жилых комплексов, например, в Турции, могут похвастаться внутренней разноплановой инфраструктурой, расположенной прямо на придомовой территории. К услугам домовладельцев бассейны, SPA, зоны отдыха, парковка, круглосуточная охрана и многие другие опции. Разнообразие и качество инфраструктуры оказывают влияние на ценообразование новостроек. 

• Стадия готовности

Как правило, квартиры от застройщика дорожают поэтапно. То есть, апартаменты на нулевой стадии строительства всегда дешевле, чем объекты во введенном в эксплуатацию комплексе. А значит, чем ближе завершение строительства, тем дороже жилье. Кроме того, ценник закономерно возрастает на апартаменты, выполненные под ключ. 

Для вторичной недвижимости

Основными факторами ценообразования на рынке вторичной недвижимости являются: 

• Расположение дома и близость городской инфраструктуры

Это ключевые аспекты, влияющие на стоимость вторичной недвижимости. Близость развитой городской и транспортной инфраструктур, деловых объектов, доступность зон отдыха делают вторичку более привлекательной для потенциальных инвесторов и повышают ее ценность. Закономерно, что жилье в престижном районе будет стоить дороже квартир в удаленных городских кварталах с недостаточно развитой инфраструктурой либо, например, вблизи промышленных объектов. 

• Состояние дома

В случае с вторичной недвижимостью ценообразование напрямую зависит от состояния здания. В морально устаревших постройках, возведенных по старым технологиям строительства, с изношенными инженерными коммуникациями жилье дешевле. 

• Состояние квартиры

К данному фактору формирования цен на вторичку относятся: состояние отделки, ремонта, изношенность электропроводки, сантехники и другой инженерии. Недавно проведенная реновация либо капитальный ремонт, а также грамотная предпродажная подготовка могут повысить стоимость квартиры. 

• Площадь

Правило, чем больше площадь, тем дороже апартаменты, работает не всегда. Безусловно, большая квадратура зачастую означает большую стоимость. Но кроме того, ценник определяют эргономичность планировки и функциональность жилого пространства. Так, два одинаковых по площади объекта могут иметь совершенно разную стоимость. 

• Этаж

Вторичное жилье на верхних этажах с хорошими видами из окон стоит дороже, чем квартиры на первом этаже. На первом этаже ценник также может быть ниже из-за риска появления плесени и шума с улицы. 

• Юридическая чистота

Юридическая чистота объекта — важный фактор ценообразования вторичного жилья. Отсутствие каких-либо правовых сложностей и обременений на квартире влияет на её стоимость и популярность среди покупателей. Так, если собственник подготовил объект к продаже, собрав обязательные документы, и он не имеет никаких обременений, то ценник может быть несколько увеличен, например, по сравнению с недвижимостью, находящейся в ипотеке. 

Почему квартиры в новостройке дороже чем вторичка

В большинстве стран мира стоимость качественных апартаментов в готовых к проживанию новостройках дороже, чем в уже бывшей в эксплуатации, то есть вторичной недвижимости. И на то есть несколько вполне объективных причин. 

Удорожание себестоимости строительных материалов

На рынке строительства и продаж недвижимости многих стран, популярных у инвесторов, наблюдается общая тенденция — заметный рост цен на стройматериалы. Одним из примеров является жилищный рынок Турции, где отмечается удорожание себестоимости строительства, так как основные строительные материалы застройщики покупают и цены закрепляются на базе мировых валют (доллара и евро). Впрочем, здесь следует учитывать, что покупатели после окончания строительных работ получают современное, безопасное во всех отношениях жилье, возведенное с применением новейших технологий и материалов. 

Качество новой недвижимости

Эксперты жилищного рынка сходятся во мнении, что новостройки — это однозначно более выгодные инвестиции, так как такие апартаменты строятся из качественных материалов, имеют современные отделку и оснащение. Кроме того, новые, готовые к проживанию квартиры пользуются заметно большим спросом у арендаторов. 

Улучшенная планировка

Квартиры в домах старого жилого фонда зачастую не отличаются удобными планировочными решениями. То есть, для комфортного проживания после покупки собственникам приходится делать перепланировку, что требует дополнительных и немалых финансовых затрат. 

В новостройках к планировке девелоперы относятся серьезно: продумывают эргономичность помещений и разнообразие вариантов под разные запросы покупателей. Например, просторную кухню, совмещенную с гостиной, большой балкон с зоной отдыха, несколько санузлов. 

Инвестиционная привлекательность

С точки зрения инвестиций новостройки однозначно надежнее и выгоднее, чем вторичка. Удорожание объектов на первичном рынке происходит уже во время ведения строительных работ: ценник на новые апартаменты с этапа закладки фундамента до ввода ЖК в эксплуатацию увеличивается на 30–40%. То есть, сразу после завершения строительства инвестор может заработать, перепродав готовую квартиру значительно дороже. 

Выигрывают объекты первичного рынка перед вторичной недвижимость и с точки зрения долгосрочных вложений. Так, новые апартаменты даже через 5–10 лет будет легче перепродать, нежели морально устаревшее жилье. 

Современная инфраструктура

Полное благоустройство и разнообразная инфраструктура на придомовой территории — еще одна причина, почему новостройки дороже вторички. При обустройстве новых жилых комплексов девелоперы учитывают все потребности будущих собственников: возводят детские площадки, зоны отдыха, спортзалы, бассейны, SPA-салоны, продумывают достаточное количество парковочных мест, надежную охрану территории, ландшафтное озеленение и многое другое. И современный покупатель готов платить за удобства и комфорт.

Возможность получить рассрочку

Покупка недвижимости в новостройке — это хорошая возможность для покупателей воспользоваться программами рассрочки, которые предлагают застройщики. То есть, даже не имея на руках всей суммы сразу, инвестор может оплатить первоначальный взнос и приобрести жилье. 

Субъективные условия продажи

Если у надежных и опытных застройщиков, как правило, всё идёт по плану, то на рынке вторичной недвижимости зачастую решающую роль играет человеческий фактор: встречаются как продавцы, которые никуда не торопятся и держат цену, так и те, кто по тем или иным причинам демпингуют, снижая стоимость объектов, чтобы срочно продать недвижимость. Это один из распространенных факторов, почему новостройки стоят дороже вторичного жилья. 

Какую недвижимость покупать — квартиры от застройщика либо вторичку? Что лучше — более низкая стоимость или качество, безопасность и комфортное проживание на несколько поколений вперед? Решать вам! 

Если вы заинтересованы в приобретении апартаментов от застройщика на побережье Средиземного моря в солнечной Алании, обращайтесь в компанию Nordic Property Construction! Подберем качественную, ликвидную недвижимость под любые запросы в собственных жилых комплексах