Yeni bir binada doğrudan geliştiriciden daire nasıl satın alınır?

Приобретение недвижимости — один из самых надежных способов сохранить и приумножить свои финансовые активы. Особенно если речь идет о покупке собственности за рубежом. 

Сегодня одной из наиболее популярных категорий жилья среди инвесторов считаются квартиры в новостройках. Стоимость таких объектов, как правило, на 20–30% ниже, чем во введенных в эксплуатацию домах. И то, что въехать в новые апартаменты получится только после окончания строительных работ, на фоне ощутимой экономии денежных средств, зачастую не так важно для покупателей. 

Актуальный и самый важный вопрос для вкладчиков: как правильно купить квартиру у застройщика и избежать финансовых рисков? Об этом мы подробно расскажем в нашей новой публикации. 

Можно ли купить квартиру напрямую у застройщика?

Купить новостройку напрямую от застройщика можно обратившись непосредственно в строительную компанию, не привлекая посредников в лице риелторского агентства.

Большинство девелоперов следуют современным тенденциям жилищного рынка и готовы предложить два способа приобретения жилья в новостройках:

1. При личном обращении. В этом случае речь идет о посещении покупателем офиса строительной компании, где он сможет ознакомиться с актуальными предложениями, характеристиками и ценами на недвижимость, выбрать подходящий вариант и заключить предварительный контракт (если ЖК находятся на стадии строительства) либо договор купли-продажи (если апартаменты расположены во введенном в эксплуатацию доме).
2. Дистанционно. Сегодня многие девелоперы предлагают еще одну полезную опцию клиентам — покупка квартиры в дистанционном режиме. То есть, вкладчик может зайти на официальный сайт застройщика, онлайн подать документы и заключить сделку купли-продажи в электронном формате.

Кроме того, купить квартиру в новостройке от застройщика есть возможность, выбрав один из приемлемых вариантов оплаты:

• За наличный расчет.

Покупатель вносит всю сумму сразу за понравившийся ему объект недвижимости. Выгодно ли это? Как правило, строительные компании в этом случае всячески поощряют клиентов и готовы предложить наилучшую стоимость квадратного метра.

• В ипотеку.

Ипотека от застройщика — это так называемый жилищный кредит, который выдается покупателю банком-партнером строительной организации. Если вы обратились в крупную девелоперскую компанию, то, зачастую, чтобы получить кредитные средства, посещать банк не нужно. Все документы подписываются в офисе застройщика, который и выполняет посреднические функции между кредитором и кредитуемым. Преимуществами сотрудничества девелопера и банка часто являются выгодная процентная ставка по кредиту, а также отсутствие первоначального взноса. Тем не менее рекомендуем скрупулезно изучить все условия сделки и провести сравнительный анализ с предложениями других банков, а также рыночные цены на жилье. Нередки ситуации, когда невысокие проценты по ипотеке компенсируются необъективно завышенным ценником на апартаменты.

• В рассрочку.

Хорошая альтернатива для инвесторов, которые не имеют на руках всей суммы сразу — это покупка жилья в рассрочку от строительной компании. Условия, предлагаемые разными девелоперами отличаются. Но, как правило, большинство застройщиков предоставляют беспроцентную рассрочку платежа на весь период ведения строительных работ — то есть, ориентировочно от 6 месяцев до 3-х лет, в зависимости от темпов и технологий строительства. Первоначальный взнос составляет до 50% от ценника на жилье. 

Несомненные преимущества рассрочки — отсутствие переплат и выгодная итоговая стоимость недвижимости. 

Почему лучше покупать квартиру напрямую у застройщика?

Покупать у застройщика недвижимость лучше по нескольким причинам: 

1. Экономия. Исключая посредников между вами и девелопером в лице агента или риелторской компании, вам не нужно будет платить комиссию за предоставленные услуги. К тому же, большинство девелоперов идут навстречу клиентам в вопросах, касающихся скидок и условий приобретения. Поэтому, имея хорошие коммуникативные способности, вы можете рассчитывать на выгодную стоимость. 
2. Получение максимально полной информации об объекте. Кто как ни представители застройщика обладают наиболее полной информацией о характеристиках строящегося жилого комплекса. Не стесняйтесь задавать любые вопросы, связанные с безопасной покупкой квартиры и проживанием в ней, техническими характеристиками жилья. Если требуется помощь, возьмите с собой специалиста, который разбирается в строительстве. 
3. Простое оформление ипотечного кредита. Многие крупные строительные компании подписывают договора о сотрудничестве с банками. Одним из условий такого взаимодействия является предоставление клиентам хороших условий кредитования. А это значит, что для покупателя в этом случае выгода скорее всего окажется большей, чем при покупке через посредников. 
4. Бронирование квартиры. Еще одна привлекательная опция для инвесторов, с помощью которой можно забронировать понравившийся объект и рассчитаться за него позже, но по старой стоимости. Если вы планируете покупку жилья через риелтора, то этой опцией воспользоваться не удастся.

Как проходит сделка с застройщиком? 

Один из самых волнительных этапов покупки жилья напрямую от застройщика — заключение сделки купли-продажи. 

Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию приобретения квартиры у строительной компании: 

Шаг 1. Поиск подходящего объекта недвижимости и застройщика.

Это один из самых важных шагов на пути приобретения недвижимости через застройщика. От того, насколько серьезно и взвешенно вы подойдете к выбору строительной компании и объекта, будет зависеть удовлетворенность покупкой в будущем и ваш финансовый выигрыш. 

При выборе объекта учитывайте такие параметры, как: 

• расположение;
• уровень развития городской и социальной инфраструктуры;
• экологическую обстановку;
• этажность;
• характеристики недвижимого имущества и площадь;
• планировка и др. 

Ключевыми критериями выбора надежного застройщика являются: 

1. наличие полного набора учредительных, правоустанавливающих документов, лицензии и разрешения на ведение строительных работ, проектной декларации, документов на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), официальных бумаг, подтверждающих финансовое положение компании и т. д. ;
2. отсутствие судебных процедур, связанных с банкротством компании;
3. большой пул реализованных проектов;
4. хорошие отзывы в интернете от реальных клиентов;
5. наличие официального сайта, на котором максимально полно представлена информация о компании и строящихся объектах (в том числе, проектная и учредительная документация, данные о стоимости квадратного метра, история девелопера). 

Шаг 2. Выбор оптимального способа взаиморасчета между сторонами сделки.

Перед тем, как приобрести квартиру от застройщика, обе стороны сделки согласовывают оптимальный способ взаиморасчета: внесение всей суммы, беспроцентная рассрочка платежа или выдача ипотечного кредита. 

Шаг 3. Подписание предварительного договора или договора купли-продажи, оплата.

Чтобы купить без риска квартиру в новостройке, отнеситесь серьезно к составлению и проверке договора купли-продажи. Зачастую специалисты строительных компаний предоставляют уже готовый шаблон контракта. Тем не менее перед подписанием рекомендуем внимательно изучить документ вместе с юристом. 

Сделка с застройщиком считается действительной, если в договоре указаны следующие данные: 

• Характеристики недвижимости (адрес, наименование объекта, этажность, площадь, используемые строительные материалы для возведения наружных конструкций и перекрытий, достоверная информация об энергоэффективности и сейсмостойкости строения). 
• Параметры апартаментов (этаж, общая площадь, планировка, план квартиры, есть ли террасы или балконы). 
• Дата окончания строительных работ и передачи апартаментов собственнику. 
• Стоимость объекта, сроки и способ оплаты и т. п. 
• Гарантийный срок на строительные и отделочные работы.

Какими способами девелопер гарантирует выполнение своих обязательств, согласно контракту (имеются в виду условия возврата денег, выплата пени, штрафные санкции). 

Данные о внутренней инфраструктуре, то есть какие объекты (спортивные площадки, зоны отдыха, детские сады, школы и пр. ) будут возведены застройщиком на придомовой территории ЖК и в какие сроки. 

Сведения о сторонах сделки: паспортные данные физического лица, название, ИНН, юридический адрес и т. д. — для компании. 

Шаг 4. Дата и место заключения контракта.

Оформляется покупка квартиры, как правило, у застройщика в офисе. 

Шаг 5. Ожидание окончания строительных работ и ввода жилого комплекса в эксплуатацию.

Застройщики с большим и успешным опытом в строительстве дорожат своей репутацией. Поэтому выполняют все обещания перед покупателями и сдают объекты в указанный в предварительном соглашении срок. 

Только после окончания строительных работ между покупателем и застройщиком подписывается договор купли-продажи и переоформляется свидетельство о праве собственности. 

Подписание акта приема-передачи объекта и оформление права собственности на недвижимое имущество. 

Застройщик обязан письменно уведомить инвестора о выполнении своих обязательств по строительству объекта. После того как покупатель получает извещение, подписывается акт приема-передачи и оформляются правоустанавливающие документы на имя нового собственника. 

Во время приема жилья в новостройке важно пошагово сравнить объект с параметрами, указанным в проекте. Если были обнаружены нарушения, девелопер в оговоренный срок обязан их исправить. После чего недвижимость повторно проверяется, и если никаких несоответствий не выявлено, то покупатель подписывает акт приемки квартиры. 

Рекомендуем пригласить с собой стороннего специалиста, который может объективно оценить качество строительства. Если дефекты обнаружены, составляется ведомость, согласно которой будут устраняться недочеты. Если дефекты очень серьезные и исправить их нет возможности, то покупатель имеет полное право на расторжение контракта и возврат денег. 

Какие документы нужны для покупки квартиры у застройщика?

Для покупки квартиру у застройщика вам понадобятся следующие документы: 

1. Паспорт.
2. Согласие супруга/супруги на приобретение недвижимого имущества.

В зависимости от способа покупки, вас могут попросить предоставить и другие документы. Например, выписку из банка о платежеспособности или одобрение выдачи ипотечного кредита. 

Как максимально обезопасить сделку при покупке квартиры у девелопера

Покупая апартаменты в строящемся доме, безусловно, существуют риски никогда не получить заветные ключи и присоединиться к рядам обманутых вкладчиков. Чтобы предупредить такое нежелательное развитие событий, следует максимально серьезно отнестись к покупке квартиры на первичном рынке и четко ориентироваться, на что в первую очередь обращать внимание. 

6 правил безопасной покупки недвижимости от застройщика:

1. Выбирайте ЖК высокой степени готовности. Безусловно, приобретение квартиры на начальной стадии строительства намного выгоднее, чем покупка жилья в почти готовом доме. Если дом возведен на 70–80%, то девелопер бросит его только в чрезвычайно ситуации. Но на строительном рынке достаточно и добросовестных застройщиков, большая часть объектов у которых распродается на стадии котлована. И здесь мы переходим к следующему пункту — репутации строительной компании. 
2. Обратите внимание на историю девелопера — насколько его профессиональная деятельность прозрачна и предсказуема. Главный критерий — сроки сдачи предыдущих объектов. Правдивую информацию о проблемах со сроками ввода в эксплуатацию жилья можно найти на форумах и в мессенджерах, где люди объединяются для решения общих вопросов и проблем. 
3. Внимательно читайте договор. Вопреки расхожему мнению, не все договора о покупке квартиры от застройщика являются типовыми. Обращайте внимание только на те компании, которые максимально серьезно относятся к содержанию контрактов и прописывают важные для вкладчиков моменты — от параметров объекта до форс-мажорных ситуаций. 
4. Проектные документация и декларация не являются формальностью. Изучайте заявленные девелопером характеристики объектов и проверяйте, насколько добросовестно они были выполнены на практике в уже реализованных проектах. В том числе, имеет значение строительство социальной инфраструктуры. Если застройщик пренебрегает обещаниями, это один из показателей финансовых проблем. 
5. Лично осматривайте строящуюся недвижимость. Менеджер строительной компании обязан показать вам строительную площадку на которой возводится жилой дом. Иногда за ходом строительства можно наблюдать и в реальном времени на сайте застройщика, благодаря установленным на стройплощадке камерам. 
6. Задавайте вопросы. Лично проверяйте документы и задавайте все интересующие вас вопросы об истории девелопера, жилом комплексе, технологиях строительства, экологичности материалов, характеристиках сдаваемых собственникам объектов, инфраструктуре ЖК, условиях договора. Если представители застройщика ведут себя подозрительно, отказываются предоставлять документы либо слишком настойчиво предлагают приобрести квартиру, лучше взять паузу, перепроверить информацию либо обратиться в другую компанию.

Таким образом, самое главное условие покупки квартиры в новостройке без рисков — выбор надежного и опытного застройщика. 

Вся размещенная информация представлена в рамках ознакомительного характера и не несет коммерческой цели. 

Nordic Property Construction — строительная компания, которая специализируется на возведении высокофункционального жилья на Средиземноморском побережье. Сотрудничая с нами, вы получаете полный комплекс услуг: от подбора апартаментов и встречи в аэропорту до проведения сделки и управления недвижимостью.