10 вопросов юристу о покупке квартиры в Турции

Турецкий рынок недвижимости продолжает привлекать внимание иностранных инвесторов благодаря выгодному географическому расположению страны, развитой инфраструктуре и относительно доступным ценам. Однако покупка недвижимости в другой стране всегда связана с определенными юридическими нюансами и рисками. Незнание местного законодательства может привести к серьезным финансовым потерям и правовым проблемам. Именно поэтому мы подготовили детальные ответы на 10 ключевых вопросов, которые чаще всего задают покупатели юристу по недвижимости в Турции.

Содержание статьи:

• Какие юридические требования действуют для иностранцев при покупке квартиры в Турции?
• Что такое ТАПУ и как проверить его подлинность?
• Как проверить юридическую чистоту недвижимости перед покупкой?
• Какие налоги и сборы необходимо уплатить при покупке?
• Обязательно ли открывать банковский счет в Турции для покупки недвижимости?
• Можно ли покупать недвижимость по доверенности, и какие требования к ее оформлению?
• Что такое страхование DASK и является ли оно обязательным?
• Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?
• Какие основные риски при покупке недвижимости в Турции и как их минимизировать?
• Как проходит процедура регистрации сделки?

1. Какие юридические требования действуют для иностранцев при покупке квартиры в Турции?

Турецкие законы предоставляют иностранным гражданам довольно широкие права на приобретение недвижимости. Основные требования регулируются Законом о земельном реестре № 2644 и постановлениями Совета министров.

Согласно действующему законодательству, один иностранный гражданин может приобрести не более 30 га недвижимости на территории Турции. При этом общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранцам в одном районе, не должна превышать 10% от общей площади этого района.

Существует ряд зон, где покупка недвижимости иностранцами запрещена или ограничена:

• Военные и стратегические территории.
• Приграничные зоны в радиусе 20 км от границы (за исключением туристических).
• Некоторые острова в Эгейском море.
• Особо охраняемые природные локации.

Граждане некоторых стран не имеют права покупать недвижимость в Турции. В частности, это касается сирийцев, армян, северокорейцев, нигерийцев, кубинцев. Данные ограничения основаны на принципе взаимности в международных отношениях.

2. Что такое ТАПУ и как проверить его подлинность?

В услуги юриста при покупке квартиры в Турции входит проверка ТАПУ (Tapu Senedi). Это основной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Выдается Главным управлением земельного реестра и кадастра.

Проверить подлинность документа можно несколькими способами:

• Онлайн-проверка через систему TAKBIS: на официальном сайте Главного управления кадастра можно ввести кадастровый номер объекта и получить актуальную информацию о собственнике и характеристиках недвижимости.
• Личное обращение в офис Кадастровой палаты. 
• Проверка через нотариуса: турецкие нотариусы имеют доступ к государственным базам данных и могут подтвердить подлинность документа.

Следует обратить внимание на качество печати, наличие водяных знаков, соответствие шрифтов и печатей установленным стандартам. Любые исправления, подчистки или несоответствия в данных должны насторожить покупателя.

3. Как проверить юридическую чистоту недвижимости перед покупкой?

Проверка юридической чистоты недвижимости в Турции является критически важным этапом, который может предотвратить серьезные проблемы в будущем. Этот процесс включает в себя комплексную экспертизу всех правовых аспектов объекта.

Первоначально необходимо убедиться в том, что продавец действительно является законным владельцем недвижимости. Для этого юрист по сделкам с недвижимостью:

• Сопоставляет информацию в ТАПУ (свидетельство о собственности) с документами, удостоверяющими личность продавца. Все персональные данные должны точно совпадать.
• Проверяет актуальность документа ТАПУ через официальные государственные базы данных. 
• Убеждается в отсутствии ограничений дееспособности продавца. Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или лицу с ограниченной дееспособностью, сделка должна совершаться с разрешения опекунских органов.

Недвижимость может иметь различные обременения, которые ограничивают права собственника: ипотека, арест имущества по решению суда в рамках исполнительного производства, сервитуты (или права третьих лиц на пользование частью недвижимости, какие-либо отметки государственных органов, которые могут ограничивать сделки с недвижимостью.

Для законно возведенных объектов на первичном рынке у застройщика должны быть в наличии:

• Разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı).
• Искан (Yapı Kullanma İzni): свидетельство о том, что здание сдано в эксплуатацию и соответствует всем требованиям безопасности.
• Соответствие зонированию: убедиться, что использование здания соответствует градостроительному плану района.

Кроме того, у продавца необходимо запросить справки об отсутствии задолженности по налогам, коммунальным платежам, управлению домом,  страхованию DASK. 

4. Какие налоги и сборы необходимо уплатить при покупке?

Система налогообложения при покупке недвижимости в Турции включает в себя как обязательные государственные налоги, так и различные сборы и комиссии. Юридическое сопровождение сделок в Турции включает разъяснение покупателям всех финансовых обязательств. Это поможет правильно спланировать бюджет. 

Основным налогом при покупке недвижимости является налог на передачу права собственности (Tapu Devir Vergisi) в размере 4% от кадастровой стоимости объекта. 

Налог на добавленную стоимость (НДС) применяется при покупке новой недвижимости у застройщиков и зависит от типа и характеристик объекта. Сумма может составить от 1 до 18% от стоимости объекта. При покупке недвижимости у застройщика иностранные граждане могут получить освобождение от уплаты НДС при соблюдении определенных условий. 

При регистрации права собственности в Кадастровом управлении оплачиваются госпошлина за регистрацию, взнос за изготовление ТАПУ. 

Помимо официальных налогов и сборов, покупатель должен учесть:

• Банковские комиссии за валютные переводы.
• Расходы на страхование недвижимости.
• Коммунальные депозиты и подключения.

5. Обязательно ли открывать банковский счет в Турции для покупки недвижимости?

Вопрос открытия банковского счета в Турции при купле-продаже квартиры является одним из наиболее важных практических аспектов сделки. Хотя формально турецкое законодательство не требует обязательного наличия местного банковского счета для всех видов сделок с недвижимостью, на практике его открытие становится необходимостью в большинстве случаев.

Случаи, когда банковский счет обязателен:

• Покупка недвижимости для получения гражданства: при участии в инвестиционной программе гражданства требуется документальное подтверждение происхождения средств и их поступления в турецкую экономику через банковскую систему.
• Получение освобождения от НДС: для применения льготы по НДС при покупке у застройщика платеж должен поступить на счет продавца через турецкий банк в иностранной валюте.
• Ипотечное кредитование: при использовании турецкой ипотеки наличие местного банковского счета является обязательным условием.

6. Можно ли покупать недвижимость по доверенности, и какие требования к ее оформлению?

Юрист по вопросам недвижимости разъяснит, можно ли заключить сделку купли-продажи по доверенности. Это распространенная практика в Турции, особенно среди иностранных инвесторов, которые не могут лично присутствовать при совершении сделки. 

Виды доверенностей для покупки апартаментов в Турции:

• Специальная доверенность, Выдается для совершения конкретной сделки с четко определенным объектом недвижимости. Считается наиболее безопасным вариантом для доверителя, поскольку ограничивает полномочия поверенного конкретными действиями.
• Генеральная доверенность. Предоставляет поверенному широкие полномочия по управлению имуществом доверителя. Требует особой осторожности при выборе поверенного из-за обширности предоставляемых прав.
• Доверенность на представительство в государственных органах. Специализированная доверенность для взаимодействия с Кадастровым управлением, налоговыми органами и другими государственными учреждениями.

Доверенность обязательно должна включать следующую информацию: данные доверителя и поверенного, точное описание недвижимого имущества, перечень полномочий, срок действия и право передоверия. 

7. Что такое страхование DASK и является ли оно обязательным?

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) представляет собой систему обязательного страхования от землетрясений, введенную в Турции после разрушительных землетрясений 1999 года в районе Мраморного моря.

Обязательное страхование от землетрясений регулируется Законом № 587 и соответствующими подзаконными актами. Согласно законодательству, все жилые здания, построенные в городских районах, подлежат обязательному страхованию. Во время консультации у юриста по недвижимости в Турции покупателям разъяснят все нюансы оформления страхового полиса. 

Полис DASK обеспечивает компенсацию убытков от следующих природных катастроф:

• Сейсмическая активность различной интенсивности.
• Оползни вследствие подземных толчков.
• Пожары и взрывы, как последствие сейсмических событий.
• Цунами и другие последствия. 

Максимальная выплата по DASK составляет 1 272 000 TRY. Эта сумма периодически пересматривается с учетом инфляции и изменения строительных цен. Если рыночная стоимость недвижимости больше максимальной суммы покрытия DASK, собственнику доступно оформление дополнительного добровольного страхования в коммерческих страховых фирмах.

8. Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?

Юридическая консультация по недвижимости — один из обязательных этапов при покупке объекта для оформления второго паспорта.

Инвестиционная схема приобретения турецкого подданства посредством вложений в недвижимость стартовала в 2017 году и впоследствии завоевала статус одной из наиболее популярных инвестиционных программ в мире. Эта программа предоставляет иностранным инвесторам возможность обрести турецкий гражданский статус взамен на финансовые вливания в экономическую систему страны.

С сентября 2022 года минимальный ценник на недвижимость под гражданство — 400 000 USD. Стоимость должна быть подтверждена официальной справкой от лицензированного оценщика.

Инвестор обязуется не продавать приобретенную  собственность на протяжении 3 лет с момента оформления гражданства. Это ограничение фиксируется специальной отметкой в документе ТАПУ.

Программа распространяется на жилую, коммерческую недвижимость и земельные участки.

9. Какие основные риски при покупке недвижимости в Турции и как их минимизировать?

Инвестиции в турецкую недвижимость, несмотря на привлекательность рынка, связаны с определенными рисками, которые необходимо тщательно оценивать и минимизировать. Понимание основных рисков поможет принять взвешенное инвестиционное решение и защитить свои средства:

Проблемы с правом собственности. Недвижимость может иметь скрытые обременения, неурегулированные споры о наследстве или другие проблемы.

Нарушения градостроительного законодательства. Здание может быть построено с нарушением строительных норм или без соответствующих разрешений.

Мошенничество и недобросовестность продавцов. Существует риск столкнуться с поддельными документами или продавцами, не имеющими права распоряжаться недвижимостью.

Валютные колебания. Турецкая лира подвержена значительным колебаниям относительно основных мировых валют, что может существенно повлиять на стоимость инвестиций в долларовом или евро эквиваленте.

Инфляционные риски. Высокий уровень инфляции в Турции может привести к росту эксплуатационных расходов, налогов и коммунальных платежей быстрее, чем рост арендных доходов.

Качество строительства. Объекты от недобросовестных застройщиков могут иметь скрытые дефекты строительства, использование некачественных материалов или нарушения технологий строительства.

Незавершенное строительство. При покупке строящегося жилья существует риск переноса сроков сдачи или даже заморозки проекта.

Сейсмические риски. Турция расположена в сейсмически активной зоне, что создает риски повреждения недвижимости от землетрясений.

Изменения в законодательстве. Правительство может изменить условия владения недвижимостью иностранцами, налоговое законодательство или требования к инвестиционным программам.

Налоговые изменения. Возможны изменения в налогообложении недвижимости, особенно для иностранных собственников.

10. Как проходит процедура регистрации сделки?

Покупка квартиры в Турции включает в себя несколько этапов, каждый из которых требует подготовки определенного пакета документов и соблюдения установленных формальностей. 

Этапы сделки купли-продажи:

1 — Подписание договора. На этом этапе стороны согласовывают основные условия сделки, включая цену, сроки, особые условия и размер задатка. Договор может быть составлен как в простой письменной форме, так и заверен нотариально.

2 — Внесение задатка. Обычно размер задатка составляет от 10% до 30% от стоимости недвижимости. Задаток служит обеспечением исполнения обязательств сторон и может быть внесен наличными, банковским переводом или чеком.

3 — Получение оценочного заключения. Для сделок участия в программе гражданства требуется официальная оценка недвижимости лицензированной компанией.

4 — Подача заявления. Заявление о регистрации перехода права собственности подается в районное Управление кадастра и земельного реестра по месту нахождения недвижимости.

Основные документы для регистрации:

• Оригинал документа ТАПУ продавца.
• Паспорта покупателя и продавца.
• Турецкий налоговый номер инвестора.
• Документы об оплате налога на передачу права собственности.
• Отчет об оценке недвижимости (при необходимости).

5 — Переоформление ТАПУ в Кадастровом управлении. Стороны подписывают акт о передаче права собственности в присутствии сотрудника Кадастрового управления. После завершения всех формальностей покупателю выдается новый документ ТАПУ на его имя.

Покупка недвижимости в Турции требует глубокого понимания местного законодательства и тщательной подготовки. Строительная компания Nordic Property, как опытный застройщик, не только возводит качественные ЖК в Турции, но и обеспечивает полное юридическое сопровождение для своих клиентов. Мы понимаем все тонкости турецкого законодательства изнутри и гарантируем юридическую чистоту каждого объекта. Предоставляем клиентам готовое решение под ключ: от выбора объекта до получения ТАПУ на руки, включая помощь в оформлении банковских счетов, налоговых номеров и всех необходимых документов. Работая напрямую с застройщиком, вы исключаете множество рисков, связанных с покупкой на вторичном рынке.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия конкретных решений рекомендуется получить персональную юридическую консультацию с учетом особенностей вашей ситуации.