Покупка недвижимости в новостройках: популярные вопросы и ответы

Покупка первичной недвижимости в Турции — это серьёзное решение, которое требует глубокого понимания местного рынка, законодательства и процедуры оформления. Среди самых актуальных вопросов покупателей: как выбрать надежного застройщика, возможна ли рассрочка, какие документы потребуются, можно ли получить вид на жительство.

Мы собрали самые важные и популярные вопросы о покупке квартиры от застройщика Турции и подготовили подробные экспертные ответы. Эта статья поможет вам принять взвешенное решение и избежать типичных ошибок на каждом этапе сделки.

Содержание статьи:

• БЛОК 1: Выбор и особенности новостроек
• Вопрос 1. Почему стоит выбрать новостройку от застройщика, а не готовое жилье?
• Вопрос 2. На каком этапе строительства выгоднее покупать квартиру?
• Вопрос 3. Как выбрать надёжного застройщика и не ошибиться?
• БЛОК 2: Финансовые вопросы
• Вопрос 4. Продажа квартир в новостройках в рассрочку. Какие условия?
• Вопрос 5. От чего зависит цена недвижимости в новостройках?
• БЛОК 3: Юридические вопросы
• Вопрос 6. Какие документы нужны для покупки недвижимости в новостройке?
• Вопрос 7. Что такое ТАПУ и ИСКАН? Почему это важно?
• Вопрос 8. Как происходит процесс покупки от выбора до получения ключей?
• Вопрос 9. Можно ли купить квартиру удаленно, не приезжая в Турцию?
• БЛОК 4: Легализация проживания
• Вопрос 10. Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ?
• Вопрос 11. Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?
• БЛОК 5: Инвестиции и доходность
• Вопрос 12. Можно ли сдавать квартиру в аренду и какой доход ожидать?
• Вопрос 13. Насколько выгодны инвестиции в новостройки в 2025 году?

БЛОК 1: ВЫБОР И ОСОБЕННОСТИ НОВОСТРОЕК

Вопрос 1. Почему стоит выбрать новостройку от застройщика, а не готовое жилье?

Выбор между недвижимостью в новостройках и готовым жильем на вторичном рынке — один из первых вопросов, с которым сталкивается покупатель. Новое жилье имеет целый ряд плюсов, которые делают его привлекательным как для личного проживания, так и для инвестиций.

Главное преимущество покупки у застройщика — возможность беспроцентной рассрочки. В отличие от вторичного рынка, где обычно требуется полная оплата, застройщики предлагают гибкие схемы оплаты. Купить новостройку в рассрочку можно с первоначальным взносом порядка 30–50%. Остальная сумма вносится ежемесячными платежами на протяжении всего периода строительства, а иногда и после сдачи объекта. Это позволяет распределить финансовую нагрузку и сделать покупку доступной для более широкого круга покупателей.

Современные планировки и продуманная инфраструктура — ещё один весомый аргумент в пользу новостроек. Застройщики учитывают актуальные требования к комфорту: просторные комнаты с панорамными окнами, несколько санузлов в больших квартирах, открытые кухни-гостиные, гардеробные. Жилые комплексы оснащаются собственной инфраструктурой — открытыми и крытыми бассейнами, фитнес-центрами, саунами, детскими площадками, зонами для барбекю, системами видеонаблюдения и круглосуточной охраной.

Покупая новую квартиру, вы получаете гарантию качества. Все коммуникации новые, установлена современная сантехника, электропроводка соответствует текущим стандартам безопасности. Девелопер несёт гарантийные обязательства на протяжении от двух до пяти лет в зависимости от типа работ и конструктивных элементов. Это означает, что любые строительные дефекты будут устранены за счёт компании.

Низкая стартовая цена на раннем этапе строительства создает отличные возможности для инвестиций. Купить новую квартиру в новостройке на стадии котлована или начала возведения можно по минимальной стоимости. По мере готовности объекта цена квадратного метра растет, и к моменту сдачи дома ваши инвестиции увеличатся на 20% и более. Это делает первичное жилье особенно привлекательными для тех, кто рассматривает недвижимость как инструмент приумножения капитала.

Конечно, у покупки есть и недостатки. Основной из них — необходимость ждать сдачи объекта. Существует также риск задержки строительства, хотя у крупных проверенных девелоперов такие случаи редки.

Вопрос 2. На каком этапе строительства выгоднее покупать квартиру?

Стоимость квартиры в новостройке напрямую зависит от стадии готовности проекта. Понимание этой взаимосвязи позволяет сделать максимально выгодную покупку и существенно сэкономить.

Самые низкие цены на новостройки предлагаются на этапе старта строительных работ. На этой стадии застройщик только начинает возведение объекта и заинтересован в привлечении первых покупателей для финансирования проекта. 

На этапе возведения конструкций, когда здание уже поднялось на несколько этажей, стоимость начинает расти. К этому моменту становится понятна планировка, можно оценить расположение окон и вид из квартир на разных этажах. Прирост цен по сравнению с этапом котлована составляет обычно 10–15%.

Этап чистовой отделки — это период, когда здание практически готово, начинается внутренняя отделка квартир и благоустройство территории. Цены на этом этапе приближаются к финальным, но всё ещё остаются ниже цен на готовые объекты на 5–10%. Преимущество покупки — минимальное время ожидания до заселения и возможность лично проконтролировать качество отделочных работ.

При выборе момента покупки важно учитывать собственные цели и возможности. Если вы готовы подождать и хотите максимально сэкономить, покупайте на раннем этапе у проверенного застройщика. Если нужна уверенность и быстрое заселение — выбирайте объекты на финальных стадиях строительства.

Вопрос 3. Как выбрать надёжного застройщика и не ошибиться?

Выбор застройщика — самое важное решение для тех, кто планирует покупать новострой. От надежности компании зависит не только качество будущего жилья, но и сама возможность получить его в срок и с соблюдением всех договоренностей.

Первое, что необходимо проверить — наличие всех лицензий и разрешительной документации. Строительная компания должна иметь официальную регистрацию, лицензию и разрешение на возведение конкретного объекта, выданное муниципалитетом. Попросите показать эти документы — серьезный застройщик предоставит их без промедления. Также важно убедиться в том, что земельный участок принадлежит девелоперу на законных основаниях и не имеет обременений.

Анализ предыдущих проектов застройщика дает объективную картину его работы. Посетите уже сданные жилые комплексы, поговорите с жильцами, узнайте, соблюдались ли сроки строительства, возникали ли проблемы в гарантийный период, как быстро компания реагирует на обращения собственников. Обратите внимание на качество общих зон, состояние фасадов, работу инфраструктуры. Если у девелопера есть несколько успешно реализованных ЖК — это весомый аргумент в его пользу.

Отзывы реальных покупателей — ценный источник информации. Ищите отзывы на независимых платформах, в социальных сетях. Настораживать должны повторяющиеся жалобы на задержки строительства, низкое качество материалов, проблемы с оформлением документов. Положительные отзывы от большого количества клиентов, напротив, свидетельствуют о добросовестности компании.

Финансовая стабильность застройщика критически важна. Компания должна иметь достаточные ресурсы для завершения проекта даже в случае неблагоприятных рыночных условий. Уточните, как финансируется строительство — только за счёт продаж или есть собственные средства и банковское финансирование. Проверьте, нет ли у компании задолженностей перед поставщиками и подрядчиками, не ведутся ли против неё судебные разбирательства.

Прозрачность условий работы — показатель серьезности строительной компании. Договор купли-продажи должен содержать четкие сроки сдачи объекта, точное описание апартаментов с указанием площади и отделки, условия рассрочки, механизм возврата средств в случае форс-мажора. Избегайте фирм, которые предлагают подозрительно низкие цены без понятного объяснения.

В Nordic Property Construction мы открыты для диалога с каждым клиентом, предоставляем полный пакет документов на каждый проект, организуем экскурсии по строящимся и сданным объектам, и с гордостью демонстрируем отзывы сотен довольных владельцев недвижимости в наших ЖК.

БЛОК 2: ФИНАНСОВЫЕ ВОПРОСЫ

Вопрос 4. Продажа квартир в новостройках в рассрочку. Какие условия?

Покупка недвижимости в рассрочку — одно из главных преимуществ работы с застройщиками в Турции. В отличие от банковской ипотеки, рассрочка не требует сложного оформления, проверки кредитной истории и, что особенно важно, не предусматривает начисления процентов.

Рассрочка предоставляется напрямую строительной компанией и является стандартной практикой на турецком жилищном рынке. Первоначальный взнос обычно составляет около 30% стоимости объекта, зависит от проекта и политики девелопера. Остальная сумма делится на равные ежемесячные или ежеквартальные платежи.

Сроки рассрочки варьируются от проекта к проекту. Минимальный период составляет обычно один год, но многие девелоперы предлагают более длительные программы — до 3–5 лет. 

Существует два основных типа рассрочки. Первый — на период строительства, когда последний платеж вносится при получении ключей. Такая схема позволяет растянуть оплату на полтора-два года и является наиболее популярной. Второй тип — когда платежи продолжаются и после сдачи объекта. Это даёт возможность заселиться в квартиру или начать сдавать её в аренду, продолжая выплачивать оставшуюся сумму застройщику.

При оформлении важно внимательно изучить договор. Обратите внимание на санкции за просрочку платежей, возможность досрочного погашения без штрафов, условия расторжения договора. Для иностранных покупателей условия рассрочки идентичны тем, что предлагаются турецким гражданам. Это делает рынок особенно привлекательным для международных инвесторов. Единственное требование — своевременное внесение оплаты согласно графику, указанному в договоре.

Вопрос 5. От чего зависит цена недвижимости в новостройках?

Локация — главный фактор. Разница между первой линией и объектами в паре километров от побережья может достигать 50%.

Инфраструктура комплекса существенно влияет на цену. Базовый набор включает бассейн, фитнес-центр, сауну. Премиум-комплексы предлагают крытые бассейны, SPA-центры, кинотеатры, теннисные корты.

Этаж и вид из окна — важные параметры. Апартаменты с прямым видом на море стоят значительно дороже.

Стадия строительства также напрямую определяет стоимость. Класс жилья создает широкий ценовой диапазон от эконома до премиума.

Перспективы развития района влияют на инвестиционную привлекательность. Строительство новых дорог, открытие торговых центров, развитие транспортной инфраструктуры, появление школ и медицинских учреждений повышают ценность недвижимости в локации. Информированные инвесторы покупают квартиры в развивающихся районах до начала активного роста цен.

БЛОК 3: ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

Вопрос 6. Какие документы нужны для покупки недвижимости в новостройке?

Процедура покупки недвижимости в Турции требует подготовки определённого пакета документов. Список не является обременительным, особенно по сравнению с требованиями в других странах:

• Главный документ — заграничный паспорт покупателя. Паспорт должен быть действующим, с актуальным сроком годности. Для регистрации права собственности: потребуется нотариально заверенный перевод паспорта на турецкий язык. Перевод можно сделать в Турции у присяжного переводчика, после чего документ заверяется в нотариальной конторе. 
• Налоговый номер получается в Налоговой инспекции Турции и является обязательным для любых финансовых операций в стране. Для оформления ИНН нужен только паспорт. Процедура бесплатная и занимает минимум времени.
• Страховка от землетрясений DASK оформляется до регистрации права собственности. Стоимость зависит от параметров недвижимости. Без действующей страховки DASK регистрация права собственности невозможна.
• Разрешение от государственных органов, которое требуется только в некоторых случаях.
• Доверенность оформляется, если покупатель не может лично присутствовать на сделке и поручает оформление представителю. Доверенность должна быть нотариально заверена и содержать конкретные полномочия на покупку указанного объекта недвижимости, регистрацию права собственности и проведение финансовых операций. При оформлении доверенности в другой стране требуется обратиться в консульство Турции. 

Вопрос 7. Что такое ТАПУ и ИСКАН? Почему это важно?

ТАПУ — свидетельство о праве собственности, основной правоустанавливающий документ. Выдаётся Управлением земельного кадастра и содержит полную информацию об объекте и владельце.

ИСКАН — технический паспорт здания, подтверждающий соответствие строительным нормам. Без ИСКАНа невозможно подключить коммунальные услуги и оформить вид на жительство.

Важно прописать в договоре купли-продажи обязательство застройщика по получению ИСКАНа и оформлению ТАПУ в определенные сроки. Серьезные застройщики включают эти пункты в стандартный договор и несут ответственность за своевременное выполнение обязательств.

Вопрос 8. Как происходит процесс покупки от выбора до получения ключей?

Покупка недвижимости в новостройке — это последовательность четко определенных этапов, каждый из которых важен для успешного завершения сделки:

1. Выбор объекта и внесение депозита.
2. Подписание предварительного договора и внесение первоначального взноса.
3. Получение налогового номера и подготовка документов.
4. Регистрация в Управлении земельного кадастра.
5. Получение ТАПУ.
6. Подключение коммунальных услуг.
7. Приёмка квартиры и получение ключей.

Вопрос 9. Можно ли купить квартиру удаленно, не приезжая в Турцию?

Да, через оформление нотариальной доверенности на доверенное лицо в Турции. Застройщики проводят виртуальные осмотры по видеосвязи и предоставляют 3D-туры.

Для безопасности работайте с проверенными компаниями, изучайте все документы до начала платежей.

БЛОК 4: ЛЕГАЛИЗАЦИЯ ПРОЖИВАНИЯ

Вопрос 10. Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ?

Покупка апартаментов создает возможность для получения вида на жительство. Объект должен быть жилым, кадастровой стоимостью не менее 200 000 USD, расположен в районе, где не приостановлена выдача первичного ВНЖ.

ВНЖ выдаётся на один-два года с возможностью продления. Члены семьи (супруг, дети до 18 лет) также могут претендовать на ВНЖ вместе с владельцем недвижимости.

Вопрос 11. Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?

Турция предлагает одну из самых доступных программ получения гражданства за инвестиции в Европе. Минимальная сумма инвестиции в недвижимость для получения паспорта составляет 400 000 USD. Это может быть один объект или несколько, но общая стоимость согласно оценочному отчету должна достигать установленного минимума.

Тип недвижимости не имеет значения для программы — это может быть квартира, вилла, земельный участок или коммерческая недвижимость. Новостройки и вторичное жильё равноценны с точки зрения получения гражданства.

Ограничение на продажу — ключевое требование программы. После получения гражданства владелец обязуется не продавать недвижимость в течение 3 лет. Попытка продать недвижимость раньше приведет к аннулированию гражданства.

БЛОК 5: ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ

Вопрос 12. Можно ли сдавать квартиру в аренду и какой доход ожидать?

Сдача недвижимости в аренду — распространённая практика среди иностранных владельцев квартир в Турции. Арендный доход позволяет окупить расходы на содержание недвижимости и получить пассивную прибыль, однако важно понимать правовые рамки и реалистичные ожидания по доходности.

Краткосрочная аренда (до 100 дней) с 2024 года требует специальной лицензии и соблюдения строгих требований. Долгосрочная аренда — на период более 100 дней. Валовая годовая доходность от аренды — ориентировочно  6–10%.

Вопрос 13. Насколько выгодны инвестиции в новостройки в 2025 году?

За первое полугодие 2025 года количество сделок выросло на 24%. Прогноз роста цен на 2025–2026 годы — 5–12% в зависимости от региона и типа недвижимости. Количество выданных разрешений на строительство в 2025 году значительно уменьшилось, что также создает предпосылки для роста цен.

Лучшие локации для покупки — Алания - Авсаллар, Махмутлар, Анталия, Мерсин. 

Заключение

Турецкий рынок недвижимости предоставляет отличные возможности. Беспроцентная рассрочка, прозрачное законодательство, развитая инфраструктура, программа гражданства — всё это делает Турцию привлекательным направлением для покупки недвижимости. Строительная компания Nordic Property Construction с 2014 года строит жилые комплексы в живописных локациях Алании, воплощая европейские стандарты качества. Мы сопровождаем клиентов на каждом этапе — от первой консультации до получения ключей.

Свяжитесь со специалистами Nordic Property Construction, и мы поможем найти идеальный дом на Средиземноморском побережье Турции.