Рассрочка недвижимости в Турции: возможности и риски

Турецкий рынок недвижимости продолжает привлекать иностранных инвесторов благодаря уникальной возможности приобретения жилья в беспроцентную рассрочку от застройщика. Nordic Property Construction продолжает делиться экспертными знаниями, которые помогут вам принять взвешенное решение об инвестициях в недвижимость Турции. И в этой статье мы детально рассмотрим, что представляет собой рассрочка от турецких застройщиков, какие преимущества и риски она несет, и как правильно выбрать надежную строительную компанию. 

Содержание статьи:

• Что такое рассрочка от застройщика в Турции
• Как работает рассрочка от застройщика на турецком рынке
• Преимущества рассрочки недвижимости в Турции
• Риски покупки недвижимости в Турции в рассрочку
• Как выбрать надежного застройщика

Что такое рассрочка от застройщика в Турции

Рассрочка в Турции представляет собой форму беспроцентной оплаты, которую предоставляет строительная компания покупателю недвижимости. В отличие от банковского кредита или ипотеки, где взимаются проценты за пользование заемными средствами, такой способ взаиморасчета не предусматривает никаких дополнительных начислений на основную стоимость объекта.

Суть инвестиций в недвижимость в Турции в рассрочку заключается в том, что покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму выплачивает частями по согласованному графику. При этом общий ценник апартаментов остается фиксированным и не меняется в течение всего срока выплат.

Важно понимать, что в Турецкой Республике не существует системы долевого строительства в том виде, в котором она принята, например, в России. Здесь покупатель заключает с застройщиком стандартный договор купли-продажи с отсроченными платежами. Это юридически более простая и прозрачная схема, которая четко регулируется турецким законодательством.

Как работает рассрочка от застройщика на турецком рынке

Условия рассрочки в Турции варьируются в зависимости от девелопера, региона и конкретного проекта, однако существуют определенные рыночные стандарты.

Первоначальный взнос обычно составляет от 25 до 50% от общей стоимости жилья. В некоторых случаях, особенно при покупке на ранних стадиях строительства или при работе с новыми застройщиками, стремящимися привлечь клиентов, первый взнос может быть снижен до 10–15%. 

Срок рассрочки напрямую зависит от региона и политики конкретного застройщика. В прибрежных курортных городах, таких как Алания или Анталия, стандартный период рассрочки составляет от одного года до двух-трех лет. Однако встречаются и эксклюзивные предложения — до 5 лет. 

График платежей формируется индивидуально для каждого покупателя. Наиболее распространенными схемами являются ежемесячные или ежеквартальные выплаты равными долями. Некоторые компании предлагают гибкие графики с платежами раз в полгода или привязанные к конкретным этапам строительства. 

Все цены в договорах рассрочки номинируются в иностранной валюте, как правило, в долларах США или евро. Эта особенность защищает застройщика от инфляции и девальвации турецкой лиры, курс которой за последние годы существенно снизился. Для покупателя это означает предсказуемость платежей в стабильной валюте.

Преимущества рассрочки недвижимости в Турции

1. Финансовые преимущества

Главным и наиболее очевидным преимуществом покупки квартиры в рассрочку в Алании и других турецких городах является нулевая процентная ставка. В отличие от банковских кредитов и ипотечных программ, где заемщик выплачивает значительные проценты, увеличивающие конечную стоимость жилья на десятки процентов, такая схема полностью беспроцентная. Покупатель платит ровно ту сумму, которая зафиксирована в договоре, без каких-либо дополнительных начислений.

Вкладчики, оформившие рассрочку на ранних этапах строительства, надежно защищены от этого роста цен. Даже если девелопер повышает стоимость апартаментов в проекте по мере продвижения строительства, те, кто уже подписал договор, продолжают платить по зафиксированной изначально цене.

Застройщики обычно готовы снизить стоимость недвижимости на 10–20%, если покупатель сразу вносит всю сумму. Это связано с тем, что девелоперы ценят быструю оборачиваемость средств и готовы делиться частью своей маржи за немедленное получение полной оплаты.

Дополнительным бонусом для инвесторов, готовых внести первоначальный взнос в размере 50% и более, часто становятся подарки в виде встроенной мебели, бытовой техники, кондиционеров или дополнительных опций отделки. 

2. Инвестиционная выгода

Купить квартиру в Турции в рассрочку выгодно, так как это открывает уникальные инвестиционные возможности благодаря сочетанию беспроцентного финансирования и растущего жилищного рынка. 

Защита от инфляции турецкой лиры является еще одним важным фактором. Поскольку цены в договорах фиксируются в долларах или евро, покупатели полностью защищены от валютных колебаний.

Дополнительным преимуществом является возможность начать извлекать доход из недвижимости еще до полной выплаты всей суммы. В некоторых новостройках после завершения строительства и внесения определенной части платежей покупатель может начать использовать квартиру, в том числе сдавать ее в аренду. Доход частично или полностью позволит покрыть оставшиеся платежи.

3. Как купить квартиру в Турции в рассрочку — нюансы оформления

Девелоперы не требуют подтверждения платежеспособности, предоставление справок о доходах, выписок с банковских счетов или налоговых деклараций. Они не проверяют кредитную историю покупателя и не запрашивают рекомендательные письма от работодателей.

Не нужны поручители или созаемщики, что часто является обязательным условием при оформлении ипотечных кредитов. Вся ответственность за выполнение обязательств лежит исключительно на покупателе, что упрощает как процесс оформления, так и дальнейшие отношения.

Минимальный пакет документов при покупке квартиры в Турции от застройщика в рассрочку делает процедуру покупки максимально быстрой. Для подписания договора купли-продажи иностранцу достаточно иметь действующий загранпаспорт и сумму для первоначального взноса. Часть документов оформляется непосредственно при передаче права собственности — перед переоформлением TAPU (ТАПУ). 

Иностранные граждане получают абсолютно те же условия, что и граждане Турции. Никакой дискриминации по национальному признаку, никаких повышенных ставок или особых требований к иностранцам не существует. 

Гибкость графика платежей позволяет адаптировать условия рассрочки под индивидуальные финансовые возможности покупателя. Можно договориться о ежемесячных, ежеквартальных или полугодовых платежах. 

Право выбора лучших объектов

Покупка жилья у застройщика на ранних стадиях строительства открывает доступ к самым привлекательным вариантам. На этапе котлована или начала возведения каркаса здания покупатель имеет возможность выбрать квартиру с оптимальными характеристиками: желаемый этаж, планировку, ориентацию окон, вид из окон на море, горы или городской пейзаж.

Раннее приобретение позволяет участвовать в выборе отделочных материалов, цветовых решений интерьера, вносить изменения в планировку в рамках технических возможностей проекта. Это особенно ценно для тех, кто приобретает недвижимость для личного проживания и хочет создать жилье, максимально соответствующее своим предпочтениям.

Риски покупки недвижимости в Турции в рассрочку

Риск банкротства

Одно из главных опасений покупателей при рассрочке — возможность банкротства застройщика и превращения проекта в долгострой. Хотя такие случаи в Турции являются большой редкостью, полностью исключить этот риск нельзя.

Турецкое государство предпринимает активные меры для минимизации подобных ситуаций. Перед выдачей разрешения на строительство компетентные органы проверяют финансовое состояние застройщика, наличие у него достаточного капитала для реализации проекта. В некоторых ситуациях на счетах компании могут быть заморожены средства, достаточные для завершения строительства и защиты интересов покупателей.

В крайнем случае банкротства застройщика государство выставляет на торги его имущество, включая недостроенный проект и землю, на которой он расположен. Вырученные средства направляются на возврат денег инвесторам. Часто такие объекты выкупаются другими строительными компаниями, которые завершают проект и передают квартиры покупателям.

Оптимальной стратегией защиты от этого риска является тщательная проверка застройщика перед заключением договора. Работа с опытными девелоперами, имеющими длительную историю успешно реализованных проектов, многократно снижает вероятность столкнуться с банкротством.

Затягивание сроков строительства

Причины задержек сдачи объекта могут быть различными: превышение сметы из-за роста стоимости строительных материалов и работ, бюрократические проволочки с получением разрешительной документации, технические сложности при возведении, форс-мажорные обстоятельства.

Большинство турецких проектов строятся быстро, в течение одного-двух лет. Девелоперы обычно закладывают в договор срок сдачи с запасом в два-три месяца, чтобы иметь временную подушку для непредвиденных обстоятельств.

Для защиты от этого риска в договоре прописывается пункт о финансовой компенсации за просрочку. Такие санкции мотивируют компании придерживаться заявленных сроков.

На практике судебные разбирательства по поводу задержек сдачи объектов происходят крайне редко. Обычно застройщики и покупатели находят компромиссные решения, особенно если просрочка составляет несколько недель или месяцев. В условиях объективных экономических трудностей стороны проявляют взаимопонимание.

Изменения в проекте

У вкладчиков иногда возникают опасения, что застройщик может изменить первоначальный проект, например, не построить обещанную инфраструктуру, изменить планировку общественных зон или использовать более дешевые материалы вместо заявленных.

В Турции такая ситуация практически невозможна благодаря строгому государственному контролю. Проект жилого комплекса утверждается и согласуется в архитектурном бюро и муниципальных органах еще до начала возведения. Утвержденный план становится обязательным документом, от которого запрещается отступать.

Если комплекс будет построен с нарушениями проекта, муниципалитет не выдаст Iskan — документ о вводе здания в эксплуатацию. 

Для дополнительной защиты своих интересов покупателю следует убедиться в том, что в приложениях к договору купли-продажи детально описаны планировка квартиры, инфраструктура ЖК, материалы и стандарты отделки. Перед подписанием договора необходимо запросить у застройщика разрешение на строительство с утвержденным планом зонирования, проектную декларацию и поэтажные планы здания. 

Некачественное строительство

Вопрос качества строительства волнует каждого инвестора, особенно при покупке на старте продаж, когда невозможно визуально оценить конечный результат.

Турецкое законодательство предусматривает многоуровневую систему контроля. Независимые контролирующие организации Yapi Denetim назначаются муниципалитетом и не могут быть выбраны самим застройщиком. Эти организации несут юридическую ответственность за качество строительных работ и соответствие проекта строительным нормам и стандартам.

Крупные застройщики в таких городах, как Стамбул, Анталия, Алания, Измир, работают с соблюдением всех регламентов, понимая, что их репутация напрямую зависит от качества сданных объектов. 

Гарантийные обязательства прописываются в договоре купли-продажи. Стандартный гарантийный срок на различные элементы здания составляет несколько лет, в течение которых девелопер обязан за свой счет устранять выявленные недостатки.

Мошенничество и недобросовестные застройщики

Десять лет назад на турецком рынке недвижимости действительно встречались мошеннические схемы, когда недобросовестные продавцы могли продать один объект дважды или исчезнуть с деньгами покупателей. Однако с тех пор ситуация кардинально изменилась.

С сентября 2020 года в Турции вступил в силу закон, согласно которому любые операции с недвижимым имуществом могут осуществляться только лицензированными агентствами и застройщиками. Деятельность этих компаний регулируется Кадастровым управлением Турции. За незаконную деятельность предусмотрены серьезные штрафы и уголовная ответственность.

Тем не менее, вкладчикам следует соблюдать элементарные меры предосторожности. Все платежи должны осуществляться исключительно на банковский счет девелопера, либо наличными средствами в офисе строительной компании. 

Как выбрать надежного застройщика

Ключевыми параметрами выбора надежной строительной компании в Турции являются:  

• Проверка репутации. Репутация застройщика является главным индикатором надежности и качества его работы. Хорошую репутацию невозможно купить за деньги, она формируется годами успешной деятельности на рынке.
• Изучение официального сайта. Официальный сайт компании является ее визитной карточкой и источником важной информации для потенциального покупателя. На сайте должны быть представлены подробные данные: год основания, опыт работы, ключевые фигуры руководства, миссия и ценности, портфолио завершенных и текущих проектов, скан копии разрешительной документации, новости, актуальные контактные данные. Отсутствие такой информации или ее скудость должны насторожить.
• Проверка документов. Юридическая проверка застройщика — критически важный этап, который многие, к сожалению, недооценивают. Для этой задачи настоятельно рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, специализирующихся на турецкой недвижимости. У любой легальной строительной компании должен быть полный пакет разрешительной документации.
• Посещение офиса и шоу-рума. Личное посещение офиса дает гораздо больше информации, чем изучение сайта или общение по телефону. Расположение и обустройство многое говорят о масштабе и серьезности компании.
• Визит на строительную площадку. Посещение стройплощадки — еще один обязательный этап перед принятием решения о покупке. Фотографии на сайте и в рекламных материалах могут существенно приукрашивать реальность, тогда как личный визит позволяет увидеть объективную картину.
• Посещение сданных проектов. Осмотр уже построенных и сданных в эксплуатацию жилых комплексов дает наиболее объективное представление о качестве работы. Стоит выбирать объекты, которые были сданы в течение последних двух лет, чтобы оценить современный уровень работы девелопера.

Подробнее о том, как правильно выбрать, проверить и оценить застройщика в Турции — в этом материале. 

Мы понимаем, что покупка недвижимости в рассрочку в другой стране может вызывать опасения и вопросы. Наша задача —- сделать этот процесс максимально комфортным, прозрачным и безопасным для вас, предоставляя доступ к качественному жилью в собственных жилых комплексах. Доверяя строительной компании Nordic Property Construction, вы получаете в безраздельную собственность не просто комфортабельные апартаменты, а и надежного партнера, который будет рядом на всех этапах вашего инвестиционного пути.

Свяжитесь с нами для получения персональной консультации и выбора объекта, оптимально соответствующего вашим целям и возможностям!