Договор с застройщиком в Турции: что проверить в alım satım sözleşmesi до подписания

Купить квартиру в строящемся доме в Турции – понятный и востребованный способ стать владельцем жилья у моря по цене ниже, чем на готовом объекте. Опытные застройщики сдают дома в срок и выполняют всё, что заявлено в проекте: планировки, материалы, отделку и инфраструктуру комплекса. Поэтому главное для покупателя –  выбрать надёжную строительную компанию с безупречной репутацией и пулом сданных объектов. 

Структура статьи:

1. Что произошло с налогом на недвижимость в Турции в 2026 году
2. Почему вырос emlak vergisi: два фактора роста

Договор с застройщиком в Турции – это обычный письменный договор со строительной компанией. Нотариус для него, как правило, не нужен. Если речь идет о покупке квартиры на стадии строительства, после подписания контракта и оплаты на покупателя переоформляется ТАПУ со статусом kat irtifakı в Кадастровой палате.  С этого момента он собственник доли участка, закреплённой за его квартирой. В тексте договора обязательно стоит проверить:

• форму договора и статус в ТАПУ;
• права на землю и разрешение на строительство;
• срок сдачи комплекса;
• гарантии завершения строительных работ;
• счёт для оплаты;
• ответственность за просрочку с обеих сторон.

Также по законодательству предусмотрены: 14 дней на отказ от покупки без объяснения и 24 месяца на расторжение с удержанием от 2% до 8%. 

Что такое alım satım sözleşmesi

Сделка в Кадастровой палате позволяет передать право собственности сразу: заплатили и получили ТАПУ. С квартирой в строящемся комплексе это также возможно, если на дом оформлен kat irtifakı – право на будущую квартиру, привязанное к доле участка. 

Закон допускает два пути покупки, и в обоих участвует государство. На практике почти всегда используют первый: 

1. Договор с застройщиком и ТАПУ с kat irtifakı. Стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости в Турции, где фиксируют объект, цену, график платежей, срок сдачи.  После оплаты, полной или первого взноса по рассрочке, покупатель и продавец идут в Кадастровую палату и переоформляют на покупателя ТАПУ с kat irtifakı. Фактически вы получаете долю в участке, привязанную к конкретному помещению. То есть вы уже становитесь собственником, и продать вашу квартиру другому покупателю застройщик не сможет. После сдачи дома и получения iskan kat irtifakı в ТАПУ переводят в полноценную собственность на квартиру (kat mülkiyeti).
2. Нотариальный satış vaadi. Нотариус сам составляет предварительный договор купли-продажи в Турции. Этот вариант используют крайне редко, например когда на дом ещё не оформлен kat irtifakı, и у продавца нет возможности осуществить продажу в кадастровой палате. 

Договор с застройщиком составляют на двух языках, а при оформлении ТАПУ в Кадастровой палате обязательно присутствие присяжного переводчика.

Комментарий специалиста:

«Самая частая ошибка на этом этапе – спешка. Покупатель вносит первый взнос, подписывает договор и только потом показывает его юристу. Менять условия к этому моменту уже поздно. Проверка до подписания занимает два-три дня и обходится несопоставимо дешевле».

Какие документы проверить до подписания

Право собственности на участок. Кто собственник и совпадает ли он со стороной сделки; нет ли ипотеки, ареста (haciz), ограничений застройки. 

Разрешение на строительство в Турции (yapı ruhsatı). Дата, номер, число блоков и квартир. Данные объекта в документе должны совпадать с информацией в разрешении.

Регистрация подрядчика и строительный надзор. У компании должна быть действующая регистрация, на объекте должен работать независимый технадзор (yapı denetim). С 22 мая 2026 года по Закону № 7579 здание, которое строят по сертификату подрядчика (например, полученному по поддельным документам), опечатывают, а номер подрядчика аннулируют на пять лет.

İskan по сданным домам. Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi) по готовым объектам покажет, сдаёт ли компания ЖК легально и в срок.

Полномочия подписанта. İmza sirküleri или доверенность подтверждают, что подписант вправе действовать от имени компании.

Пункты договора купли-продажи: что в них должно быть

В таблице собран стандартный набор пунктов, которые нужно проверить в контракте. Если какого-либо из пунктов нет, его вписывают до подписания. Если формулировка размытая, её следует заменить.

Чаще всего в договорах встречаются три ошибки.

Дата без даты. Формулировка «Сдача – ориентировочно четвёртый квартал 2027 года» не устанавливает четкий срок. По закону нужна конкретная дата, от которой можно отсчитать максимум 48 месяцев с даты договора. 

Неустойка в одну сторону. Покупатель платит 0,1% за каждый день просрочки платежа, а застройщик за свою просрочку не платит ничего. Такой перекос суд может признать несправедливым условием, даже если его подают как стандарт.

Оплата не на счёт компании. В договоре должны быть реквизиты: банк, IBAN, название юрлица. Перевод на банковскую карту не доказывает, что вы заплатили застройщику.

Права покупателя 

Отказ в первые 14 дней

У покупателя есть 14 дней с даты подписания, чтобы отказаться от договора без причины и без штрафа. Достаточно отправить официальное уведомление, согласие застройщика не нужно. Деньги и все документы возвращают в течение 14 дней. 

Расторжение до сдачи комплекса

Закон позволяет расторгнуть договор в течение 24 месяцев с даты подписания, тоже без объяснения причин. Застройщик удерживает расходы на налоги и сборы и компенсацию по шкале:

• до 2% в первые три месяца;

• до 4% с третьего по шестой месяц;

• до 6% с шестого по двенадцатый месяц;

• до 8% с двенадцатого по двадцать четвёртый месяц.

Деньги возвращают в течение 180 дней с даты уведомления.

Договор расторгают без удержаний в таких случаях:

• застройщик не исполняет обязательства или изменил проект;

• покупатель умер;

• продавец отказался перевести покупателя, который потерял трудоспособность, на обычную рассрочку;

• квартира продана двум покупателям.

Всё это работает, пока вы покупаете для себя. Покупку пяти квартир под сдачу суд может посчитать предпринимательством и не применить потребительские нормы. Этот вопрос лучше разобрать с юристом до сделки.

Оплата по договору: банк, DAB и НДС

Платите только на счёт компании, указанный в договоре. У каждого платежа должно быть правильно сформулированное назначение и квитанция.

DAB. С 24 января 2022 года иностранному физлицу нужна справка о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB). Вы продаете банку валюту, и банк выдаёт документ. Сумма в нём должна совпадать с ценой в ТАПУ. 

KDV. НДС на новое жильё от застройщика составляет 1%, если чистая площадь до 150 м². Цену в договоре указывают со всеми налогами. Покупатель-нерезидент может получить освобождение от НДС, если не является налогоплательщиком в Турции и владеет недвижимостью не менее года.

Сбор за регистрацию (tapu harcı). 4% от стоимости, указанной при оформлении ТАПУ. 

Безопасный платёж. С 1 декабря 2026 года расчёты в ТАПУ планируют проводить через государственную систему Güvenli Ödeme Sistemi: продавец получит деньги в момент перехода права собственности.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома

Первое – зафиксируйте, что сдачи не было. Сдачей считают регистрацию квартиры на покупателя (kat mülkiyeti) либо kat irtifakı вместе с передачей владения. 

Второе – отправьте письменную претензию через нотариуса (ihtar) с требованием неустойки. Без этого шага дальше не обойтись: нотариальная претензия документально подтверждает просрочку.

Третье – решите, что требовать. Если неустойка есть в договоре, требуйте её за каждый месяц просрочки. Если её нет, можно взыскать убытки, включая упущенную арендную плату. 

Четвёртое – определите инстанцию. Споры до 186 000 TRY (лимит на 2026 год) рассматривает местная комиссия по правам потребителей (tüketici hakem heyeti), более крупные – потребительский суд. Иск о передаче квартиры (tescil davası) подают по месту нахождения объекта.

Когда договор лучше не подписывать

• Нет разрешения на строительство, но просят предоплату. 
• Просят деньги до договора под видом «брони», «фиксации цены» или «резерва». 
• Сторона договора не совпадает с собственником участка в ТАПУ, а согласия землевладельца нет.
• Срок сдачи указан как «ориентировочно» или «после завершения строительства».
• Не дают взять договор домой и показать юристу, торопят.

FAQ

Обязательно ли идти к нотариусу?

Нет. Обычно договор с застройщиком подписывают без нотариуса, а затем оформляют ТАПУ с kat irtifakı в Кадастровой палате. 

Можно ли отказаться от квартиры после подписания?

Да. В первые 14 дней без штрафа, потом до 24 месяцев с удержанием от 2% до 8% цены.

Какой максимальный срок сдачи можно указать в договоре?

Не больше 48 месяцев с даты договора. Сдачей считается регистрация права собственности на квартиру в Кадастровой палате (при kat irtifakı вместе с передачей владения).

Нужен ли перевод договора на русский?

Да, если вы не владеете турецким. Договор с застройщиком обычно составляют на двух языках, а при оформлении ТАПУ в Кадастровой палате присутствует присяжный переводчик.

Nordic Property Construction строит в Алании с 2014 года. В нашем портфеле 11 жилых комплексов. Мы продаём квартиры напрямую и прописываем в договоре купли-продажи все условия: цену, график, срок, отделку и ответственность за просрочку. Юристы сопровождают сделку на всех этапах: от подготовки документов до выдачи ТАПУ на ваше имя.

Есть и беспроцентная рассрочка: 30% при подписании, остаток равными платежами до 24 месяцев. Срок и график зависят от объекта и фиксируются в контракте. Актуальные условия уточняйте у менеджеров.

Расскажите, что ищете: апартаменты под сдачу, семейную квартиру 2+1 или дуплекс с видом на море. Мы пришлём подборку по вашим параметрам с планировками, ценами, сроками сдачи и графиком рассрочки по каждому комплексу.