Emlak Vergisi 2026: почему налог на недвижимость в Турции вырос и как проверить свою сумму до конца ноября

Emlak Vergisi – ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Турции – в 2026 году вырос у большинства собственников, хотя сами ставки не менялись. Они прежние: 0,1–0,6% в зависимости от типа объекта и статуса муниципалитета. Выросла налоговая база (matrah): она проиндексирована на 12,745% – половину официального коэффициента переоценки (yeniden değerleme oranı) на 2025 год, который Минфин установил на уровне 25,49%, – а в ряде районов увеличена дополнительно из-за пересмотра кадастровой стоимости земли на 2026–2029 годы. Второй и последний взнос в текущем году нужно оплатить до 30 ноября включительно; после этой даты начисляется пеня за просрочку – 3,7% в месяц.

Структура статьи:

1. Стоит ли покупать квартиру в Турции под аренду
2.  

Разбираем, на сколько выросли налоги на недвижимость в Турции в 2026 году, что поменял Закон № 7566 и как за несколько минут проверить сумму оплаты через e-Devlet или портал Alanya Belediyesi.

Что произошло с налогом на недвижимость в Турции в 2026 году

Emlak vergisi платится ежегодно в муниципалитет по месту нахождения недвижимости двумя равными взносами: первый – с марта по май, второй – в ноябре. Ставки на 2026 год не изменились – по данным Налоговой администрации Турции (GİB). Изменилась база, от которой считается сумма.

В 2025-м комиссии по оценке (takdir komisyonları) пересмотрели минимальные кадастровые стоимости земли на четырёхлетний период 2026–2029 годов. Текущий годовой период – промежуточный, поэтому для уже зарегистрированных объектов база растёт по стандартной формуле – на половину коэффициента переоценки, то есть на 12,745% относительно 2025 года, как разъясняют налоговые бюллетени STB CPA.

Почему вырос emlak vergisi: два фактора роста

Ежегодная индексация налоговой базы: +12,745%

Механизм простой и действует на всех собственников без исключения. В годы между общими переоценками налоговая стоимость объекта умножается на единицу плюс половину коэффициента переоценки. Коэффициент на 2025 год Минфин установил в 25,49% (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği, Sıra No: 585, опубликован в Resmî Gazete в конце ноября 2025 года); его половина и даёт 12,745%. Для объектов, которые не затронул пересмотр земли, начисление считается по формуле «значение 2025 года × 1,12745».

Пересмотр кадастровой стоимости земли

Второй фактор индивидуальный. В 2025-м комиссии по оценке утвердили новые минимальные стоимости земли на 2026–2029 годы. В локациях с быстрым ростом цен, например, в туристических районах Анталии, значения выросли кратно. Для владельцев квартир это заметно в той части базы, которая приходится на долю земли (arsa payı) под домом; для владельцев участков – напрямую.

Именно переоценка кадастровой стоимости земли в Турции, а не индексация, объясняет случаи, когда сумма в 2026 году подскочила заметно сильнее, чем на 12%. Это не ошибка, а результат переоценки.

На сколько вырос налог: ставки, культурный взнос и пример расчёта

Ставки на этот год не менялись. 

Подробный разбор ставок Emlak vergisi в Турции – в нашем гайде по налогам на недвижимость; для жилья в Алании ориентир – 0,2%.

К рассчитанной сумме муниципалитет добавляет культурный взнос (kültür payı) – 10% от налога, отдельной строкой в квитанции.

Пример расчета для квартиры в Алании: если в 2025 году кадастровая стоимость квартиры составляла 3 000 000 TL, в 2026-м за счёт индексации на 12,745% она вырастет примерно до 3 382 000 TL. При ставке 0,2% налог составит около 6 764 TL в год вместо прежних 6 000 TL, культурный взнос – примерно 676 TL. Итого около 7 441 TL в год. Если по объекту дополнительно сработал пересмотр кадастровой стоимости, рост может оказаться заметно выше.

Закон № 7566: верхняя граница роста и что изменится с 2027 года

Закон «О внесении изменений в налоговые законы» № 7566 опубликован в Resmî Gazete 19.12.2025, № 33112. Он впервые ввёл ограничение: кадастровая стоимость зданий и земли на 2026 год не может превышать трёхкратное значение 2025 года. 

Ограничение Закона № 7566 по Emlak vergisi важно тем, чьи объекты попали под резкую переоценку земли: без него в отдельных районах суммы выросли бы в разы сильнее – такие случаи и стали поводом для корректировок. 

А вот с 2027 года ситуация изменится. Тот же закон отменил «половинное» индексирование: начиная с 2027 года база будет расти уже на полный коэффициент переоценки соответствующего года. Прирост будет примерно вдвое больше относительно сегодняшней формулы: точная цифра зависит от коэффициента, который объявят в конце 2026 года. Поэтому ежегодный рост налогов стоит закладывать в бюджет владения квартирой уже сейчас.

Как проверить налог на недвижимость в Турции

Для проверки обязательно понадобится налоговый номер (vergi numarası), а для муниципального портала – турецкий идентификационный номер (T.C. kimlik numarası) или номер лицевого счёта (sicil) объекта. 

Портал Alanya Belediyesi (e-belediye)

Для объектов именно в Алании надёжнее сверяться с данными самого муниципалитета: администрация перевела сервисы на новый портал. Зайти также можно через e-Devlet –  для тех, у кого уже есть доступ к порталу госуслуг. Поиск по T.C. kimlik numarası или номеру объекта показывает сформированные начисления за год и долги прошлых периодов; оплата проходит онлайн, без визита в кассу. 

Управляющая компания или доверенное лицо

Третий вариант для удалённых собственников – делегировать оплату. Если квартира в управлении или у вас есть доверенность (vekalet), оплату проводит местный представитель или управляющий по номеру объекта через тот же муниципальный портал либо кассы. В этом случае обязательно запросите квитанцию об оплате (ödeme dekontu) и сверьте сумму с начислением за 2026 год.

Сроки второго взноса и последствия просрочки

Второй взнос –  оплата emlak vergisi  –  за 2026 год вносится с 1 по 30 ноября. 30 ноября – понедельник, обычный рабочий день, так что переноса срока не будет. Первый взнос нужно было оплатить до 1 июня. Также всю сумму можно внести единовременно: досрочная оплата не штрафуется. 

Пеня за просрочку налога на недвижимость в Турции считается помесячно: за каждый начатый месяц долга начисляется gecikme zammı – 3,7% от суммы. Ставка действует с 13.11.2025, установлена указом президента № 10556 (официальная справка GİB). Отметим, что пеня не начисляется на пеню, но суммируется за каждый месяц. Для наглядности: долг 4 000 TL, просроченный на два месяца, через два месяца превращается примерно в 4 296 TL (4 000 + 2 × 3,7%).

Есть и практическое следствие: муниципалитет не выдаст справку об отсутствии долгов, которая нужна при продаже и переоформлении права собственности. 

Кто может быть освобождён от налога или получить льготу

Полная льгота для жилья существует, но её условия неприменимы к инвесторам. Она действует, если собственник относится к одной из категорий – пенсионер турецкой системы соцстрахования, гражданин без доходов, человек с инвалидностью, ветеран, вдова или сирота погибшего военнослужащего, – при трёх условиях: жильё единственное в стране, его брутто-площадь не превышает 200 м² и это жильё постоянного проживания, а не летний дом, не сдаваемый в аренду объект. Инвестиционные квартиры и коммерция под льготу не попадают. Оформляется она не автоматически: нужно письменное заявление в муниципалитет с подтверждающими документами. 

Что делать, если сумма кажется завышенной

Шаг первый – сверка. Сопоставьте квитанцию с прошлогодней: рост около 12,7% – ожидаемый результат индексации; рост ближе к верхней границе – результат пересмотра земельной доли. Убедитесь, что в сумме учтён kültür payı, начисление относится к 2026 году и не включает долги прошлых периодов.

Если после сверки сумма выглядит неадекватной, есть процедура оспаривания: обращение в комиссию по оценке (takdir komisyonu) либо в налоговый суд (vergi mahkemesi) по месту нахождения объекта с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость. Точные сроки подачи и перечень документов зависят от муниципалитета, их уточняют на месте. На текущее время судебных споров по кадастровой стоимости уже много. Пока идёт разбирательство, налог всё равно нужно платить – просрочка порождает пеню; если решение выйдет в вашу пользу, переплату вернут или зачтут.

FAQ

Почему в 2026 году вырос налог на недвижимость в Турции, если ставки не менялись?

Выросла налоговая база (matrah): она ежегодно индексируется на половину коэффициента переоценки (в 2026 году – на 12,745%), а в некоторых районах дополнительно повышена из-за пересмотра кадастровой стоимости земли на 2026–2029 годы. Сами ставки остались прежними – 0,1–0,6% в зависимости от типа объекта и статуса муниципалитета.

Как проверить точную сумму emlak vergisi за свою квартиру?

Через Dijital Vergi Dairesi или e-Devlet по налоговому номеру; для объектов в Алании – также через портал муниципалитета по налоговому номеру или номеру лицевого счета.  

До какого числа нужно оплатить второй взнос за 2026 год?

До 30 ноября текущего года включительно. 30 ноября – понедельник, переноса срока нет. При просрочке начисляется пеня 3,7% в месяц от суммы долга.

Нужно ли подавать новую декларацию из-за роста налога?

Нет, если объект уже зарегистрирован и налог платился ранее: 2026 год не является годом общего декларирования (genel beyan dönemi). Новая декларация нужна только для недвижимости, приобретённой или построенной в 2025 году, – по ней обязанность по уплате у нового собственника начинается с 2026 года.

Что делать, если сумма кажется сильно завышенной?

Сначала сверить с квитанцией 2025 года и проверить, что в сумме учтён культурный взнос и нет старых долгов. Если сумма по-прежнему завышена – обратиться в комиссию по оценке или налоговый суд по месту нахождения объекта с запросом на пересмотр кадастровой стоимости; точные сроки и порядок обжалования уточняются индивидуально, так как могут отличаться по годам и муниципалитетам.

Чек-лист до 30 ноября 2026 года:

• Проверьте начисление: Dijital Vergi Dairesi или e-Devlet по налоговому номеру, для Алании – e-belediye по лицевому счету или ИНН.
• Сверьте с квитанцией 2025 года: прирост около 12,7% – норма; больший – результат пересмотра земли.
• Убедитесь, что в сумме отдельно учтён культурный взнос (10%).
• Оплатите второй взнос до 30 ноября включительно, сохраните квитанцию.
• Если квартира в управлении, получите подтверждение оплаты от управляющего.

Рост emlak vergisi в 2026 году – ежегодный механизм: индексация базы на 12,745% плюс фактор переоценки земли на 2026–2029 годы, ограниченный Законом № 7566 Это не ошибка начисления и не повод для тревоги. Единственное, что от вас требуется, – проверить сумму и вовремя оплатить второй взнос.

Планируете покупку недвижимости в Турции и хотите заранее понимать все ежегодные расходы – налог на недвижимость, айдат, коммунальные платежи и страховку DASK? Посмотрите варианты в жилых комплексах Nordic Property в Алании и запросите полный расчёт стоимости владения: мы подберем апартаменты под ваши цели и поможем разобраться в ежегодных платежах до покупки.